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KENSINGTON Expertenwissen: Immobilien-Vermögensnachfolge II

Wer das Familienvermögen, nicht selten in Form von Immobilien, über Generationen hinweg erhalten will, muss sich früher oder später mit dem Thema Vermögensnachfolge beschäftigen. Heute informieren wir Sie zum Thema Zuwendungsnießbrauch.

Sofern Kinder über keine eigenen Einkünfte verfügen, bietet der sogenannte Zuwendungsnießbrauch die Möglichkeit, Einkünfte der Eltern auf die Kinder zu übertragen. Und das ohne, dass es zu einer (endgültigen) Vermögensübertragung auf die künftigen Erben kommt.

Ein Beispiel:

Der Vater V ist Eigentümer eines vermieteten Mehrfamilienhauses, dessen jährlicher durchschnittlicher Überschuss (=Mieteinnahmen-Werbungskosten) 25.000,00 € beträgt. Der durchschnittliche Einkommenssteuersatz des V beträgt 40%, weshalb der Überschuss aus der Vermietung des Mehrfamilienhauses mit jährlich 10.000,00 € Einkommenssteuer zu versteuern ist.

Räumt der V seinem 20 Jahre alten Sohn S, der in München Betriebswissenschaften studiert und über kein eigenes Einkommen verfügt, nunmehr ein unentgeltliches Nießbrauchsrecht an dem Grundstück mit dem vermieteten Mehrfamilienhaus ein, tritt der S anstelle des V mit Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch als Vermieter in die bestehenden Mietverträge ein und vereinnahmt auch die Mieteinnahmen auf eigene Rechnung. V bleibt hingegen Eigentümer des Grundstücks.

Einkommenssteuerlich hat dies zur Folge, dass die Vermietungseinkünfte nunmehr durch den S versteuert werden müssen. Nachdem der Sohn über kein eigenes Einkommen verfügt, trägt dessen Steuerbelastung unter Berücksichtigung des Einkommenssteuerfreibetrages sowie der geringen Progression lediglich ca. 4.000,00 €, weshalb die Steuerersparnis insgesamt 6.000,00 € pro Jahr beträgt.

Des Weiteren wäre S ein eigenes Bestreiten seines Lebensunterhalts möglich. Ferner müsste V den S nicht mehr finanziell unterstützen. Als besondere Gestaltungsmöglichkeit lässt sich der Nießbrauch auch befristen, beispielsweise bis zu dem Zeitpunkt, ab welchem mit eigenen Einkünften des S nach Abschluss des Studiums zu rechnen ist.

Nachfolgende Punkte sind im Rahmen des Zuwendungsnießbrauchs zwingend zu beachten:

Aufgrund des aus dem Nießbrauch folgenden Auseinanderfallens von Eigentum und Nutzungsrecht am Grundstück, ist es dem unentgeltlichen Nießbraucher weder möglich das Gebäude, noch den Nießbrauch abzuschreiben.

Auch der Eigentümer ist nach Einräumung des Nießbrauchs nicht mehr zur Abschreibung des Gebäudes berechtigt, da er keine Einkünfte mehr erzielt. Die AfA kann daher nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden, was ggf. einen entscheidenden Nachteil des Zuwendungsnießbrauchs darstellen kann, sollte das Gebäude noch nicht vollständig abgeschrieben worden sein.

Bei Minderjährigen ist zu beachten, dass auf diese der Nießbrauch nur unter Mitwirkung eines durch das Gericht zu bestellenden Ergänzungspflegers, welcher den Minderjährigen vertritt, wirksam übertragen werden kann.

Die Bestellung eines dinglichen Nießbrauchs muss zudem durch einen Notar beurkundet werden.

Herausgeber:
Rechtsanwalt Dr. Florian Ponholzer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Steuerrecht, Kanzlei Kormaier & Partner, Bahnhofstr. 34, 82152 Planegg
www.kormaierundpartner.de

StB Sebastian Schweiger M.A., LL.M., Konrad-Zuse-Bogen 18, 82152 Krailling, Tel: 089 893 58 90, Fax: 089 893 58 929,
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