Immobilienbewertung bei Erbschaft

Eine Immobilienbewertung bei einer Erbschaft ist wichtig, um den aktuell geltenden Verkehrswert zu ermitteln. Doch welche Punkte gibt es in diesem Zusammenhang zu beachten und gibt es Sonderregelungen, etwa im Falle einer Erbengemeinschaft? Im Folgenden erfahren Sie mehr über die Bewertung einer Immobilie im Zuge einer Erbschaft.

Immobilie geerbt? Was nun?

Der Wert der geerbten Immobilie gibt einen ersten Anhaltspunkt dafür, was mit dem Besitz in Zukunft geschehen soll. So sind beispielsweise nicht alle Erbobjekte prinzipiell dafür geeignet, das Erbe anzunehmen. Gerade bei sanierungsbedürftigen Immobilien kann sich dies im Nachhinein als eine sehr kostspielige Angelegenheit entpuppen. Dringend davon abzuraten ist, die Immobilienbewertung als Laie selber vorzunehmen. So erhöht sich das Risiko für finanzielle Fehlkalkulationen, die sich dann negativ auf das eigene Kapital auswirken.

Besser ist es, die Immobilienbewertung einem erfahrenen Immobiliensachverständigen zu überlassen. Dieser übernimmt die Erstellung eines professionellen, aussagekräftigen Gutachtens.

Erbengemeinschaft – Warum der Immobiliennachlass aufgeteilt werden muss

In vielen Fällen ist bei einem Erbfall nicht nur ein Erbe da. So bildet sich eine Erbengemeinschaft, welche gemeinsam darüber entscheidet, wie mit der geerbten Immobilie weiter verfahren werden soll. So gibt es in diesem Bereich mehrere Möglichkeiten:

• die Immobilie bleibt weiterhin im Besitz der Erbengemeinschaft
• sie wird veräussert
• ein Erbe übernimmt sie – dann müssen die anderen Erben der Erbengemeinschaft ausgezahlt werden

Für alle oben genannten Fälle ist es ebenfalls wichtig, eine fundierte, professionelle Immobilienbewertung vornehmen zu lassen. Basierend auf dem ermittelten Wert lassen sich dann die einzelnen Anteile für die beteiligten Erben oder der mögliche Verkaufspreis errechnen.

Welche Gutachten sind bei Immobilienbewertungen üblich?

Grundsätzlich stehen zwei verschiedene Gutachtenarten bei einer Immobilienbewertung im Erbfall zur Auswahl:

Das Verkehrswertgutachten:

Dieses Gutachten umfasst in der Regel 40 bis 60 Seiten und beschreibt das Objekt sehr detailliert. Darin verzeichnet sind die Faktoren einer Immobilie, welche den Wert ausmachen. Gerade bei Erbstreitigkeiten oder bei Unstimmigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft wird meist zu einem Verkehrswertgutachten geraten. Es stellt eine sehr detaillierte und fundierte Möglichkeit dar, den aktuellen Marktwert der jeweiligen Immobilie zu erfahren. Zusätzlich wird in dem Gutachten dargelegt, wie es zu den verschiedenen Wertermittlungen gekommen ist und worauf diese basieren.

Das Kurzgutachten

Wie der Name bereits erahnen lässt, ist diese Art Gutachten kurz und prägnant gehalten. Detaillierte Erklärungen oder Auflistungen, wie sie bei einem Verkehrswertgutachten der Fall sind, kommen hier nicht vor. Stattdessen wird der Marktwert der Immobilie in einer kurzen Auflistung dargestellt. Der Umfang beschränkt sich in der Regel auf 25 bis maximal 35 Seiten. So fällt das Kurzgutachten auch sehr viel kostengünstiger als ein Verkehrswertgutachten aus. Einen Nachteil hat es: Vor Gericht hat das Kurzgutachten keinerlei Aussagekraft.

Warum die Immobilienbewertung zur Berechnung der Erbschaftssteuer heran gezogen wird:

Kommt es zu einer Erbschaft, so wird auch die sogenannte Erbschaftssteuer fällig. Diese wird durch das Finanzamt erhoben und in diesem Zusammenhang muss auch der aktuelle Marktwert einer Immobilie errechnet werden. Dabei greift das Finanzamt auf Durchschnittszahlen zurück, welche für Immobilien in der jeweiligen Region typisch sind. Bei diesem Prinzip besteht die Gefahr, dass eine zu hohe Erbschaftssteuer erhoben ist.

Besser ist es, wenn die Erben ein Wertgutachten veranlassen und dieses dann auch dem Finanzamt zusenden. Auf diese Weise dienen nicht mehr Durchschnittszahlen die Basis für die Erbschaftssteuererhebung, sondern der aktuelle Marktwert der jeweiligen Immobilie.

Warum Immobilienbewertungen als wichtige Entscheidungsgrundlage im Erbfall gelten:

Eine Immobilienbewertung stellt eine Entscheidungshilfe dar, wenn es um die Frage geht, ob eine geerbte Immobilie behalten oder veräußert werden soll. Dabei spielen emotionalen Befindlichkeiten eine Rolle, sondern lediglich die reinen Zahlen. So sind in einem Gutachten der Marktwert und der Zustand des Objekts vermerkt. Erben sehen auf einen Blick, ob es sich lohnt, die Immobilie zu halten oder ob die Sanierungskosten zu hoch ausfallen.

Anhand des Gutachtens können Sanierungsarbeiten gut abgeschätzt werden

Die Zahlen und die Bewertung der Bausubstanz im Gutachten zeigt, was für Kosten bei einer Sanierung auf Sie zukommen. So lässt sich leicht errechnen, ob es sich finanziell für Sie auszahlt, Geld in die Renovierung zu stecken. Gleichzeitig können Sie durch die Immobilienbewertung abschätzen, ob Sie die nötigen finanziellen Mittel für eine Instandsetzung aufbringen können.

Einträge im Grundbuch und Nutzungsrechte für das Grundstück beachten

Bei der Immobilienbewertung geht es neben Marktwert und Zustand auch um eventuell vorhandene Einträge im Grundbuch. Dazu zählen etwa Nutzungsrechte für Dritte oder eingetragene Hypotheken. Diese können Ihnen ebenfalls Entscheidungshilfe bei der Frage leisten, ob die Immobilie behalten oder verkauft werden sollte.

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