Alta inflación, crisis energética y subida de los tipos de interés: la situación económica en otoño de 2022 es tensa. En invierno, Alemania se enfrenta incluso a la amenaza de la recesión. Esto está provocando las primeras distorsiones en el mercado inmobiliario residencial alemán. Tras una larga fase de auge caracterizada por la subida de los precios de los inmuebles y unos tipos de interés extremadamente bajos durante más de diez años, cada vez más indicadores apuntan a un cambio de tendencia. Esto es especialmente cierto para el sector de la construcción privada nueva. Además, la demanda se desplaza desde el mercado de compra hacia el de alquiler. Sin embargo, hasta ahora no ha habido grandes desplomes de precios. Una visión general…
Poco movimiento en los precios de compra
En general, los precios de los inmuebles residenciales siguieron aumentando en los primeros nueve meses de 2022, aunque el incremento de los precios se está ralentizando en comparación con 2021. La Oficina Federal de Estadística calculó un aumento de precios del 10,2 % en el segundo trimestre de 2022 en comparación con el mismo trimestre del año anterior. En 2021, las tasas de incremento anual de los precios de los inmuebles residenciales seguían siendo superiores al 12 %. Actualmente, las viviendas unifamiliares y adosadas en distritos poco poblados registran los mayores aumentos de precios (+ 13,6 %) en 12 meses. En las siete ciudades más grandes (Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia, Fráncfort, Stuttgart y Düsseldorf), las viviendas unifamiliares y adosadas aumentaron un 12,2 % y los condominios un 10,6 %. Las viviendas unifamiliares cuestan algo menos de 400.000 euros de media en Alemania en el primer semestre de 2022.
Las últimas cifras del tercer trimestre de 2022 siguen mostrando una gran estabilidad de precios en Alemania. Después de que se produjeran correcciones a la baja en los precios de venta en el segundo trimestre de 2022, los valores han vuelto a subir ligeramente en su mayoría a partir de julio.
Múnich sigue siendo, con diferencia, la metrópoli más cara. Según el portal ImmoScout24, el precio medio de los pisos de nueva construcción en la capital bávara en el tercer trimestre de 2022 es de 9.837 euros por metro cuadrado. Le siguen Fráncfort del Meno (6.558 euros/m2), Berlín (6.442 euros/m2), Hamburgo (6.388 euros/m2) y Colonia (5.939 euros/m2).
En Múnich se observa una ligera curvatura en algunas curvas de precios, ya que los condominios con buen valor residencial se negocian ahora a una media de 9.450 euros por metro cuadrado. En primavera, la media seguía siendo de 9.500 euros, según un estudio del Süddeutsche Zeitung. Sin embargo, los precios en las demás regiones de Baviera siguen subiendo ligeramente y ya alcanzan una media de 4.580 euros.
En las principales ciudades alemanas, solo unos pocos segmentos tienden ligeramente a la baja cuando se comparan los precios de venta del tercer al segundo trimestre de 2022. Se trata de condominios y casas existentes en Fráncfort del Meno (- 0,2 % y – 0,1 % respectivamente) y Stuttgart (- 1,4 % y – 1,6 % respectivamente), así como de casas de nueva construcción en Berlín (- 1,5 %). Por el contrario, Düsseldorf y Colonia registran, en general, un ligero aumento (entre un 0,5 % y un 2,7 %). Los aumentos de valor más significativos se dan actualmente en Hamburgo (+1,7 % a +5,3 %).
En toda Alemania, las siguientes cifras medias son moderadamente positivas: Condominio/propiedad existente: + 0,9 % = 2.835 €/m2; condominio/nueva construcción: + 1,0 % = 4.170 €/m2; compra de vivienda/propiedad existente: + 0,5 % = 3.055 €/m2; compra de vivienda/nueva construcción: + 1,9 % = 3.703 €/m2.
Los inmuebles existentes tienen actualmente más demanda que los de nueva construcción. En vista de los elevados costes de la energía, los inmuebles que han sido renovados para que sean energéticamente eficientes y que cuentan con un sistema de calefacción moderno y eficaz son más demandados.
Todavía no cabe esperar reducciones drásticas de precios a corto plazo, pero la demanda ya tiende a la baja. Muchos inmuebles tardan más en venderse. La tendencia general de los precios también influye en la caída de la demanda. Sobre todo en los barrios más caros de las grandes ciudades, los precios de los pisos nuevos han subido a más de 10.000 euros por metro cuadrado en muchos casos en los últimos diez años. El número de personas que todavía pueden financiar esas sumas está disminuyendo.
Real estate market in Germany for KENSINGTON 2022
Altos gastos de construcción
No cabe duda de que el sector de la construcción se encuentra en aguas cada vez más difíciles. Los tipos de interés han aumentado rápidamente desde principios de año. En consecuencia, el interés por la financiación de la construcción está disminuyendo. Ya no es posible obtener un préstamo inmobiliario por menos del 4 %, por mucho que el tipo de interés sea fijo. Y actualmente es poco probable que se invierta la tendencia. La escasez de mano de obra en la construcción, el aumento de los costes de los materiales (sobre todo de la madera y el acero) y los persistentes problemas en la cadena de suministro son otros factores de coste. Como consecuencia, los proyectos de construcción son difíciles de calcular, por lo que algunos planes se abandonan o se dejan en suspenso por el momento. El número de permisos de construcción cayó un 9,4 % en agosto en comparación con el mismo mes del año pasado, hasta 28.180, según la Oficina Federal de Estadística. El número de permisos de construcción de viviendas unifamiliares cayó bruscamente en los ocho primeros meses, con un descenso del 15,8 %, hasta 55.260. Sin embargo, la expiración del «Baukindergeld» (subsidio de construcción para niños) también tuvo su efecto. Por otro lado, el número de pisos aprobados en viviendas multifamiliares aumentó un 5,2 %, hasta los 130.746. En la actualidad, es de suponer que la actividad de construcción en Alemania se reducirá por primera vez en 2023.
Cambios en el mercado de alquiler
Sin embargo, debido a los mayores costes de construcción, se está produciendo un desplazamiento de la demanda desde el mercado de compra hacia el de alquiler. El número de personas que buscan alquilar (y, por tanto, la competencia por los inmuebles de alquiler disponibles) está aumentando en Alemania, por lo que los alquileres son cada vez más caros. Por ejemplo, los alquileres de pisos de nueva construcción en Berlín, Fráncfort del Meno y Stuttgart aumentaron una media de más de 15 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2022.
Por lo tanto, la perspectiva de un mayor rendimiento de los alquileres podría llevar a una mayor inversión en nuevas construcciones si los inversores aceptan los elevados costes y los riesgos actuales. El mercado de alquiler, en particular, tiene todavía un gran potencial.
Conclusión
Las previsiones a medio plazo para el mercado inmobiliario alemán siguen siendo difíciles, ya que dependen de factores políticos, de la guerra en Ucrania y de los problemas económicos resultantes. En particular, algunos inquilinos con ingresos más bajos y algunos propietarios de edificios antiguos no renovados podrían tener cada vez más dificultades para mantener sus propiedades en vista de los altos precios de la energía. Además, la caída de la demanda y la menor actividad de la construcción podrían ser señales de que es inminente un trastorno en el mercado. En cualquier caso, es probable que las cosas se pongan interesantes en el mercado inmobiliario alemán. Incluso la dureza del próximo invierno es un factor a tener en cuenta.
Con 53 sedes en Alemania, KENSINGTON Finest Properties International es uno de los líderes del mercado en el sector inmobiliario.
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