Hohe Inflation, Energiekrise und steigende Zinsen: Die Wirtschaftslage zeigt sich im Herbst 2022 angespannt. Im Winter droht Deutschland sogar eine Rezession. Das führt jetzt zu ersten Verwerfungen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt. Nach einer langen Boomphase, die über zehn Jahre lang von steigenden Immobilienpreisen und extremen Niedrigzinsen geprägt war, deuten immer mehr Indikatoren auf eine Trendwende hin. Das gilt besonders für den privaten Neubaubereich. Zudem gibt es Verschiebungen der Nachfrage vom Kaufmarkt hin zu Mietobjekten. Große Einbrüche bei den Preisen gibt es bislang allerdings nicht. Ein Überblick.
Wenig Bewegung bei den Kaufpreisen
Insgesamt haben sich Wohnimmobilien in den ersten neun Monaten des Jahres 2022 weiter verteuert, wobei sich der Preisanstieg gegenüber 2021 nun aber verlangsamt. Das Statistische Bundesamt hat im 2. Quartal 2022 eine Preiserhöhung von 10,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal errechnet. In 2021 lagen die jährlichen Preissteigerungsraten für Wohnimmobilien noch bei über 12 Prozent. Aktuell verzeichnen Ein- und Zweifamilienhäuser in dünn besiedelten Kreisen die höchsten Preissteigerungen (+ 13,6 %) binnen 12 Monaten. In den sieben größten Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) stiegen Ein- und Zweifamilienhäuser um 12,2 Prozent und Eigentumswohnungen um 10,6 Prozent. Einfamilienhäuser kosteten im 1. Halbjahr 2022 im Bundesdurchschnitt knapp 400.000 Euro.
Die neuesten Zahlen vom 3. Quartal 2022 zeigen weiterhin Preisstabilität auf hohem Niveau in Deutschland. Nachdem es bei den Angebotspreisen im 2. Quartal 2022 Korrekturen nach unten gab, sind die Werte ab Juli größtenteils wieder leicht gestiegen.
Die mit Abstand teuerste Metropole bleibt München. Laut dem Portal ImmoScout24 liegt im 3. Quartal 2022 der durchschnittliche Angebotspreis für Neubau-Wohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt bei 9.837 Euro pro Quadratmeter. Gefolgt von Frankfurt am Main (6.558 €/m2), Berlin (6.442 €/m2), Hamburg (6.388 €/m2) und Köln (5.939 €/m2).
In München ist ein leichter Knick bei einigen Preiskurven zu beobachten, wenn Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert jetzt durchschnittlich bei 9.450 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. Im Frühjahr waren es durchschnittlich noch 9.500 Euro laut einer Studie der Süddeutschen Zeitung. Allerdings steigen die Preise in den anderen Regionen Bayerns immer noch leicht und haben jetzt durchschnittlich 4.580 Euro erreicht.
In den deutschen Großstädten tendieren beim Vergleich der Angebotspreise vom 3. zum 2. Quartal 2022 nur wenige Segmente leicht ins Minus. Das sind Bestands-Eigentumswohnungen und Bestands-Häuser in Frankfurt a. M (– 0,2 % bzw. – 0,1 %) und in Stuttgart (– 1,4 % bzw. – 1,6 %) sowie Neubau-Häuser in Berlin (– 1,5 %). Dagegen verzeichnen Düsseldorf und Köln generell ein leichtes Plus (+ 0,5 % bis +2,7 %). Am deutlichsten sind die Wertzuwächse aktuell in Hamburg (+1,7 % bis + 5,3 %). Deutschlandweit gibt es moderate Pluswerten bei folgenden Durchschnittszahlen: Eigentumswhg./Bestand: + 0,9 % = 2.835 €/m2; Eigentumswhg./Neubau: + 1,0 % = 4.170 €/m2; Hauskauf/Bestand: + 0,5 % = 3.055 €/m2; Hauskauf/Neubau: + 1.9 % = 3.703 €/m2.
Bestandimmobilien sind derzeit gefragter als Neubauobjekte. Hoch im Kurs stehen angesichts der hohen Energiekosten eher Objekte, die energetisch saniert sind und eine moderne effiziente Heizung besitzen.
Mit dramatischen Preisabschlägen ist zwar kurzfristig noch nicht zu rechnen, aber die Nachfrage tendiert schon nach unten. Es dauert bei vielen Objekten länger bis sie verkauft werden Für die sinkende Nachfrage spielt auch die generelle Preisentwicklung eine Rolle. Besonders in den Hochpreisvierteln der Großstädte sind die Preise für Neubauwohnungen in den letzten zehn Jahren vielfach auf über 10.000 Euro den Quadratmeter angestiegen. Die Zahl derer, die solche Summen noch finanzieren können, sinkt.
Real estate market in Germany for KENSINGTON 2022
Hohe Baukosten
Zweifellos gerät die Baubranche in immer schwereres Fahrwasser. Seit Jahresbeginn steigen die Zinsen rasant an. Das Interesse an einer Baufinanzierung lässt dadurch nach. Unter 4 Prozent sind aktuelI Immobiliendarlehen nicht mehr zu bekommen – egal wie lang die Zinsbindung ist. Und eine Trendwende ist aktuell unwahrscheinlich. Baukräftemangel, Verteuerung von Materialien (besonders Holz und Stahl) und immer noch bestehende Lieferkettenprobleme sind weitere Kostentreiber. Bauprojekte sind so nur noch schwer kalkulierbar, sodass manche Planungen aufgegeben oder erstmal zurückgestellt werden. Die Zahl der Baugenehmigungen ist im August um 9,4 Prozent gesunken im Vergleich zum Vorjahresmonat – auf 28.180 laut Statistischem Bundesamt. Stark sank in den ersten acht Monaten die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser, die um 15,8 Prozent auf 55.260 abnahm. Hierbei hat allerdings auch das Auslaufen des Baukindergeldes einen Effekt. Dagegen stieg die Zahl der in Mehrfamilienhäusern genehmigten Wohnungen immerhin noch um 5,2 Prozent auf 130.746. Man muss aktuell eher davon ausgehen, dass 2023 die Bautätigkeit In Deutschland erstmal zurückgefahren wird.
Verschiebungen zum Mietmarkt
Aufgrund der höheren Baukosten gibt aber eine Nachfrageverschiebung von Kaufmarkt in Richtung Mietmarkt. Die Zahl der Mietsuchenden – und damit die Konkurrenz um die vorhandenen Mietobjekte – nimmt in Deutschland zu, sodass sich die Mieten verteuern. Beispielsweise sind im 2. Quartal 2022 die Angebotsmieten für Neubauwohnungen in Berlin, Frankfurt am Main und Stuttgart durchschnittlich über 15 Euro pro Quadratmeter gestiegen.
Die Aussicht auf höhere Mietrenditen könnten also zu mehr Investitionen in den Neubau führen, wenn die hohen Kosten und die aktuellen Risiken von den Investoren akzeptiert werden. Gerade der Mietmarkt besitzt durchaus noch Potential.
Fazit
Mittelfristige Prognosen für den deutschen Immobilienmarkt bleiben schwierig, weil diese von politischen Faktoren, den Kriegs in der Ukraine und den daraus resultierenden Wirtschaftsproblemen abhängig sind. Insbesondere manchem Mieter mit niedrigerem Einkommen und einige Besitzer von unsanierten Altbauten könnte es angesichts der hohen Energiepreise immer schwerer fallen, ihre Objekte zu halten. Zudem könnten die sinkende Nachfrage und eine geringere Bautätigkeit, Signale dafür sein, dass ein Umbruch im Markt bevorsteht. Es dürfte jedenfalls auf dem deutschen Immobilienmarkt spannend werden. Selbst die Härte des bevorstehenden Winters ist ein Faktor, der berücksichtigt werden muss.
KENSINGTON Finest Properties International gehört mit derzeit 53 Standorten in Deutschland zu den Markführern in der Immobilienbranche.
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