Österreich startet das Jahr 2023 mit einer verlangsamten Dynamik auf dem Immobilienmarkt. Im 4. Quartal 2022 ist der Trend stark steigender Preise für Wohnimmobilien, der seit der zweiten Jahreshälfte 2020 besteht, eingeknickt. Gegenüber dem 3. Quartal gab es österreichweit einen Preisrückgang bei Wohnimmobilien von zwei Prozent. Allerdings stiegen die Preise im Vergleich zum Jahr 2021 noch (+ 5,2 %). Gab es in Wien im 3. Quartal 2022 noch eine Veränderungsrate zu Vorjahresquartal von + 9,6 %, waren es im 4. Quartal nur noch + 4,8 %. Im restlichen Bundesgebiet waren es im vierten Quartal + 5,6 % (nach + 12 % im dritten Quartal) laut Daten der Österreichischen Nationalbank (ÖNB). Berücksichtigt man die Inflation, sinken die realen Immobilienpreise in Österreich leicht.
Auch die starke Baukonjunktur der letzten Jahre kühlt sich ab. Noch 2021 wurde mit 71.200 Wohnungsfertigstellungen ein Rekord gefeiert. 2022 war die Fertigstellung deutlich rückläufig. Inzwischen gibt es in Österreich ein Überangebot von Wohnungen, das in 2023 auf etwa 50.000 Objekte ansteigen könnte (Quelle: ÖNB). Geprägt ist der Neubaumarkt vom starken Anstieg der Kosten für Baumaterial, Personal und Grundstücke. Hinzu kommen steigende Zinsen und striktere Richtlinien bei der Kreditvergabe (seit August 2022). Und auch die energetischen Anforderungen ans Bauen werden hochgeschraubt. Laut Ministerrat-Beschluss vom November dürfen ab dem Jahr 2023 Neubauten nicht mehr mit Gasheizungen ausgestattet werden. Bis 2035 müssen alle alten Kohle- und Ölheizungen und bis 2040 auch alle Gasheizungen durch ein auf erneuerbaren Energieträgern beruhendes Heizsystem ersetzt werden. Energieeffizienz ist zum wichtigen Faktor bei der Bewertung von Häusern geworden.
Kaufpreise in den Bundesländern
Exklusives Wohnen hat in Österreich viele Gesichter. Das reicht von der alpinen Hüttenromantik in Chalets an legendären Skipisten über großstädtische Quartiere in Wien, Salzburg oder Innsbruck bis zur Liegenschaft am See mit eigenem Bootssteg. Am meisten gezahlt wird für Wohnungen immer noch im 1. Bezirk von Wien und für Villen im Tiroler Unterland mit Kitzbühel als der herausragenden Ortschaft. Besonders für ausländische Käufer ist die Widmung der Immobilie in den Feriengebieten zu beachten. Bei Ferienimmobilien (mit touristischer Widmung) gilt die Verpflichtung zur touristischen Vermietung. Idealerweise besitzt die Immobilie aber eine „Zweitwohnsitzwidmung“, die ist aber selten und macht Immobilien in der Regel sehr teuer und wertstabil. Bei einer Zweitwohnsitzwidmung muss man die Immobilie weder dauerhaft bewohnen (Erstwohnsitz) noch touristisch vermieten.
Wien
Wien
Österreichs Hauptstadt gilt in puncto Lebensqualität als einer der besten Orte der Welt. Bei Wohnungen ist die innere Stadt, der 1. Bezirk, das absolute Nonplusultra. Hier liegt mit dem Parlament und den Ministerien nicht nur das politische Zentrum Österreichs, sondern auch das Herz von Wien mit viel Kultur, Historie und edlen Geschäften. Herrschaftliche Altbauwohnungen und Penthouses mit Dachterrasse dominieren den Immobilienbestand. Durchschnittlich kostet der Quadratmeter 20.970 Euro. Nur etwa 16.000 der rund 1,9 Millionen Einwohner Wiens leben allerdings im 1. Bezirk.
Ausgezeichnete Lagen sind auch die angrenzenden Bezirke Wieden (4.), Neubau (7.), Josefstadt (8.) und Alsergrund (9.) mit Durchschnitspreisen von 8.000 bis 10.300 Euro/m2.
Villen-Toplagen bieten die grünen Randbezirke Döbling (19.), Währing (18.) und Hietzing (13.). In diesen Nobelvierteln beherrschen historische Villen und moderne große Architektenhäuser das oberste Marktsegment bei Preisen bis zu knapp 10 Millionen Euro.
Im Trend liegen aber auch Einfamilienhäuser in günstigeren naturnahen Randlagen wie Donaustadt (22.) oder Floridsdorf (21.).
Tirol
Tirol ist Österreichs Touristenland par excellence. Die Preise für Immobilien liegen hier deutlich über den Durchschnitt. Als beste Adresse gilt Kitzbühel. Der Nobelort und Promi-Treffpunkt, gehört nicht nur zu den bedeutendsten Wintersportplätzen des Alpenraums, sondern ist auch eine Destination, die ganzjährig mit einem hochwertigen Eventprogramm aufwarten kann. Es lockt eine Mischung aus mondänem Flair und romantischem Charme inmitten der Kitzbüheler Alpen. Weltberühmt ist das Hahnenkammrennen. Die schnelle Erreichbarkeit von Salzburg, Innsbruck und München ist ein Vorteil. Die Mehrheit der Käufer stammt aus Deutschland. Exklusiv und teuer sind die Immobilien. Alpenchalets liegen oft zwischen 2,5 und 8 Millionen Euro.
Bei den Wohnungspreisen liegt allerdings die Landeshauptstadt Innsbruck mit durchschnittlich 8.794 Euro/m2 inzwischen vorn. Auch Objekte im grenznahen Kufstein werden immer höher gehandelt. Die Nachfrage übersteigt hier das Angebot: Die Quadratmeterpreise für Wohnungen liegen über 5.000 Euro/m2 und für Häuser bei 10.000 Euro/m2.
Salzburg
Salzburg
Die Stadt Salzburg ist ein Anziehungspunkt für Touristen (z.B. Festspiele) und ein boomender Wirtschaftsstandort. Besonders nachgefragt werden neben dem Stadtbereich auch die Umgebung Salzburgs. Allerdings hält sich der Preisanstieg wegen des hohen Preisniveaus bereits in Grenzen. Wohnungen in Salzburg (Stadt) kosten durchschnittlich im März 2023 etwa 7.600 Euro/m2. Für Villen werden bis zu 7 Millionen verlangt. Im Salzburger Land sind Zell am See, Kaprun und Saalbach/Hinterglemm begehrt. Je nach Ort kann es dabei sehr unterschiedliche Faktoren geben, was eine Lage gefragt macht. Beispielsweise zählt in Zell am See der Blick auf das Wasser, Häuser kosten hier bis zu 3 Millionen Euro. In Kaprun ist die Aussicht zum Gletscher Kitzsteinhorn und in Saalbach/Hinterglemm die Nähe zur Skipiste entscheidend. Wie praktisch an allen Skiorten Österreichs mangelt es auch hier aufgrund der Topografie an Baugrundstücken. Interessante Lagen an Seen gibt es auch im Salzburger Gebiet des Salzkammerguts.
Oberösterreich
Die höchsten Preise für Immobilien werden in der Landeshauptstadt Linz bezahlt (bis 1,5 Millionen Euro für Häuser und durchschnittlich 4.178 Euro/m2 für Wohnungen). Anderenorts herrscht noch eher ein moderates Preisniveau, Wobei die Hauspreise bei 2.150 €/m2 in Schärding starten. Hier ist noch Luft nach oben, sodass gerade in die günstigen Zonen die Preise oft im zweistelligen Prozentbereich in den letzten beiden Jahren gestiegen sind. Knapp 4.000 Euro kostet der Quadratmeter in Gmunden am Traunsee und in Vöcklabruck in der Nähe der Seen des Salzkammerguts. Der Kurort Bad Ischl im Salzkammergut, der im 19. Jahrhundert jahrzehntelang als kaiserliche Sommerresidenz von Franz Joseph I. fungierte, wird 2024 als Kulturhauptstadt Europas im Focus stehen.
Niederösterreich
Geprägt ist Niederösterreich vor allem durch eine inländische Nachfrage bei Immobilien und einem insgesamt moderaten Preisniveau. Und gerade dies hat in den letzten beiden Jahren viele Käufer gelockt. Im Waldviertel liegen dennoch weiterhin die günstigsten Gemeindegebiete Österreichs mit Durchschnittspreisen bei Häusern zwischen 1.400 und 2.000 Euro/m2. Der Preisanstieg hat sich besonders im Bereich der Landeshauptstadt St. Pölten (Stadt und Land) bemerkbar gemacht, wo Wohnungen durchschnittlich jetzt knapp 4.000 Euro/m2 kosten. Angesagt bleibt der Wiener Speckgürtel mit Wien-Umgebung inklusive Mödling und Korneuburg bei Durchschnittspreisen um 5.500 €/m2 für Häuser.
Burgenland
Der Immobilienmarkt des kleinsten Bundeslands Österreichs platziert sich insgesamt eher im unteren Mittelfeld. Vor allem die ländlichen Gebiete sind sehr günstig. Ein etwas höheres durchschnittliches Preisniveau haben Neusiedl am See (4.600 €/m2 bei Häusern) und Eisenstadt (3.150 €/m2 bei Wohnungen).
Steiermark
Das Bundesland steht bislang noch nicht so sehr im Focus ausländischer Investoren, obwohl es in Höhenlagen von fast 3.000 bis 200 Metern auch touristisch einiges zu bieten hat: Bergwelten, Ski-Loipen, Gletscher und kulinarische Erlebnisse stehen besonders im Focus. Die Durchschnittspreise von Häusern in den steirischen Urlaubsorten liegen nicht unter 2.400 Euro/m2. Die Landeshauptstadt Graz ist ebenfalls interessant für Investitionen. Wohnungen liegen hier immerhin schon bei fast 5.300 Euro/m2 im Durchschnitt. Villen kosten in Graz bis zu 1,8 Millionen Euro.
Kärnten
Das südlichste Bundesland bietet hervorragende Liegenschaften am See. Im Winter stehen verschiedene Skigebiete zur Verfügung. Vor allem der Wörthersee ist begehrt und teuer. Schick ist Velden, jedoch sind hier alle Standorte direkt am See oder mit hervorragender Aussicht als Toplagen einzustufen. In Klagenfurt am Wörthersee gilt der Kreuzbergl als besondere Adresse. In Klagenfurt (Land) kosten Villen in der Regel bis zu 2 Millionen Euro. Trophy-Immobilien erreichen bis zu 10 Millionen Euro. In Velden sind derzeit Objekte bis 1,5 Millionen Euro im Angebot. Preislich deutlich günstiger sind der Ossiacher-, Millstädter und Faaker See. Für Wohnungen in Klagenfurt muss man durchschnittlich mit 3.750 Euro/m2 rechnen.
Vorarlberg
Das westlichste Bundesland bietet mit seinen Skipisten und dem Bodensee echte touristische Highlights. Zudem grenzt Vorarlberg gleich an drei Länder: Lichtenstein, der Schweiz und Deutschland. Diese besondere Lage bei knappem Angebot pusht die Immobilienpreise nach oben. In Bregenz müssen für Wohnungen durchschnittlich 7.600 Euro/m2 gezahlt werden.
Österreichs Mietmarkt
Wien
Bei Altbauten (vor 1945 bzw. 1953 errichtet) sind in Österreich die Mieten in der Regel preisgedeckelt, wobei die Richtwerte in jedem Bundesland verschieden sind. Wer beispielsweise in Wien aus der Vermietung eine gute Rendite erzielen will, sollte keinen Altbau, sondern eine ungeförderte Neubauwohnung erwerben. In Wien stagnieren aktuell allerdings auch teilweise die Mieten im nicht preisgedeckelten Neubausegment. Enorm gefragt sind weiter Wohnungen bis 700 oder 800 Euro pro Monat. Bei Mietpreisen ab 1.200 Euro gibt es für Mieter in Wien allerdings eine große Auswahl – das Angebot übersteigt die Nachfrage. In Wien bewegen sich die Durchschnittsmieten der einzelnen Bezirke zwischen 15 und 22,20 Euro/m2/Monat.
Die Durchschnittsmieten der acht Landeshauptstädte zeigen ein etwas niedrigeres Preisniveau: Innsbruck (20,10 €), Salzburg (19,70 €), Bregenz (17,24 €), Eisenstadt (14,86 €), Graz (14,53 €), St. Pölten (13,72 €), Linz (13,39 €), Klagenfurt (12,28 €).
Ab Juli 2023 gibt es für die Maklerprovision bei der Vermietung das Bestellerprinzip. Nur der Erstauftraggeber, der den Makler in einer Mietsache beauftragt, muss die Maklerprovision bezahlen.
Ausblick
Preisabschläge könnte es vor allem in einfacheren und mittleren Lagen geben. Wenig Spielraum für große Preissenkungen gibt es Wien, zumal die Bevölkerungszahl der Stadt nach den aktuellen Prognosen weiter wachsen wird. Auch in den touristischen Zentren, besonders in Wintersportgegenden und an den Seen werden Immobilien bei Preisen auf Niveau eine wertstabile Investition bleiben.
Quellen: Immowelt.at, Immopreis.at (DerStandard/März 2023), INFINA, Österreichische Nationalbank, Bellevue 1/2023
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