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KENSINGTON Expertenwissen: Immobilien-Vermögensnachfolge

Wer das Familienvermögen, nicht selten in Form von Immobilien, über Generationen hinweg erhalten will, muss sich früher oder später mit dem Thema Vermögensnachfolge beschäftigen.

Übersteigt das Vermögen, das auf die nächste oder übernächste Generation übertragen werden soll, die persönlichen und sachlichen Freibeträge, und kommt die Befreiung für Betriebsvermögen nicht in Betracht, gibt es bei der Übertragung von Immobilien verschiedene Gestaltungsmodelle zur Reduzierung der Steuerlast. Heute stellt Ihnen unser Kooperationspartner, Rechtsanwalt Dr. Florian Ponholzer zwei Gestaltungsmodelle zur Reduzierung der Steuerlast vor: Schenkung und Nießbrauch.

Ein in der Praxis häufig angewendetes Gestaltungsmodell ist die unentgeltliche Übertragung von Vermögensgegenständen bereits zu Lebzeiten des künftigen Erblassers an die zukünftigen Erben. Im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ist dem Beschenkten somit eine mehrfache Nutzung dessen erbschafts- und schenkungssteuerrechtlicher Freibeträge möglich, da die Freibeträge nur innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren zusammen gerechnet werden.
Nachdem der erbschaftsteuerliche Freibetrag eines Kindes gegenüber einem Elternteil jeweils 400.000,00 € beträgt, wäre eine erbschaftssteuerfreie Übertragung von Vermögenswerten von einem Elternteil auf das Kind in den ersten 10 Jahren von 400.000,00 € sowie nach Ablauf von weiteren 10 Jahren weiterer 400.000,00 € möglich.

Würde ein Elternteil seinem Kind als Alleinerben hingegen von Todes wegen ein Vermögen in Höhe von 800.000,00 € übertragen, so wäre ein erbschaftssteuerlicher Erwerb in Höhe von 400.000,00 € grundsätzlich mit einem Steuersatz von 15% (= 60.000,00 € Steuer) zu versteuern, wohingegen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge eine steuerfreie Vermögensübertragung möglich gewesen wäre. Es ist daher zwingend erforderlich, Vermögenswerte frühzeitig zu übertragen, um eine mehrfache Nutzung der Freibeträge vor Eintritt des Erbfalls zu gewährleisten.

Insbesondere bei der Übertragung von Grundstücken steht dem häufig der Wunsch entgegen, nicht vorzeitig auf das Vermögen und die daraus fließenden Einkünfte zu verzichten, weshalb sich bei Grundstücken die Übertragung unter Vorbehalt eines Nießbrauchs als weiteres Gestaltungsmodell anbietet. Der Nießbrauch führt zu einem Auseinanderfallen von Eigentum und Nutzungsrecht an dem übertragenen Vermögensgegenstand.

Auf ein vermietetes Grundstück übertragen, bedeutet dies, dass auf den Beschenkten zwar das Eigentum des Grundstücks übertragen wird, diesem allerdings hieran keinerlei Nutzungsrechte zustehen sowie auch die Einkünfte aus dem Grundstück, beispielsweise aus Vermietung und Verpachtung, ausschließlich dem Nießbraucher zuzurechnen sind. Ein weiterer Vorteil des Nießbrauchvorbehalts liegt darin, dass die Belastung des Grundstücks mit einem Nießbrauch zu Gunsten des Veräußerers die erbschaftssteuerliche Bemessungsgrundlage mindert.

Beispiel:

Der 60 jährige Erblasser E besitzt eine Eigentumswohnung in Planegg, welche zu einer monatlichen Grundmiete in Höhe von 1.000,00 € an einen Dritten vermietet ist. Der Erblasser überträgt die Wohnung unentgeltlich auf seine Tochter und behält sich an der Wohnung den Nießbrauch vor. Der steuerliche Wert der Wohnung beträgt 450.000,00 €, wohingegen der Tochter ein Freibetrag in Höhe von 400.000,00 € zusteht. Würde der Erblasser die Wohnung ohne Nießbrauch auf seine Tochter übertragen, müsste diese auf die Differenz von 50.000,00 € Schenkungssteuer in Höhe von 3.500,00 € zahlen (Steuertarif = 7%). Wird die Wohnung hingegen mit Nießbrauch übertragen, fällt keine Schenkungssteuer an, da der Wert des Nießbrauchs vom steuerlichen Wert der Wohnung in Abzug gebracht wird.

Der Wert des Nießbrauchs errechnet sich aus den jährlichen Mieteinnahmen der Wohnung sowie dem Lebensalter des Schenkers. Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt demgemäß vorliegend ca. 140.000,00 € und hat damit enorme steuerliche Auswirkung. Vorschriften über den Härte- und Versorgungsausgleich wurden aus Vereinfachungsgründen im Rahmen der Berechnungsbeispiele nicht berücksichtigt.

Herausgeber:
Rechtsanwalt Dr. Florian Ponholzer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Steuerrecht, Kanzlei Kormaier & Partner, Bahnhofstr. 34, 82152 Planegg
www.kormaierundpartner.de

StB Sebastian Schweiger M.A., LL.M., Konrad-Zuse-Bogen 18, 82152 Krailling, Tel: 089 893 58 90, Fax: 089 893 58 929,
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