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KENSINGTON Expertenwissen: Update Mietpreisbremse

Als Kunde von KENSINGTON München erhalten Sie hier exklusiv wertvolle Tipps zu rechtlichen Fragen rund um das Thema Immobilien.

Unser Kooperationspartner, Rechtsanwalt Dr. Florian Ponholzer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Steuerrecht bei der Kanzlei Kormaier & Partner, informiert heute über aktuelle Änderungen bei der Mietpreisbremse:

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 wurden erstmalig im Mietrecht Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, auch als so genannte Mietpreisbremse bekannt, eingeführt.
Die Mietpreisbremse sieht im Wesentlichen vor, dass in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, wozu gemäß der bayerischen Mietpreisbremseverordnung vom 14.07.2015 im Wesentlichen auch der Ballungsraum München gehört, die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10% übersteigen darf (§ 556 d BGB). Eine hiervon zum Nachteil des Mieters getroffene Vereinbarung, also beispielsweise die Vereinbarung einer höheren Miete, ist unwirksam (§ 556 g Abs. 1 BGB).
Eine die Mietpreisbremse übersteigende Miete kann wirksam nur vereinbart werden, wenn einer der nachfolgend aufgeführten Ausnahmetatbestände greift:

  • § 556 e Abs. 1 BGB: die Vormiete übersteigt die zulässige Miete gemäß § 556 d BGB
  • § 556 e Abs. 2 BGB: in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses sind Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden,
  • § 556 f Satz 2 BGB: 1. Vermietung nach umfassender Modernisierung,
  • § 556 f Satz 1 BGB: Wohnung wurde nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet.

Wird durch die Mietvertragsparteien eine Miete vereinbart, die über 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und greift auch kein Ausnahmetatbestand ein, ist einem Mieter nach derzeit geltender Rechtslage eine Rückforderung von überhöht bezahlter Miete erst ab dem Zeitpunkt möglich, ab welchen durch den Mieter gegenüber dem Vermieter ein konkreter Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse angezeigt wurde. Erfolgt durch den Mieter eine entsprechende Anzeige nicht, ist dieser mit Rückforderungsansprüchen ausgeschlossen (§ 556 g Abs. 2 BGB).

Des Weiteren ist ein Vermieter derzeit nicht dazu verpflichtet, gegenüber dem Mieter unaufgefordert Angaben zu einschlägigen Ausnahmetatbeständen zu machen. Das Gesetz sieht derzeit nur einen Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter vor, der zunächst durch den Mieter geltend gemacht und notfalls gerichtlich durchgesetzt werden muss.

Da dies durch die Bundesregierung als unpraktikabel und als nicht dazu geeignet angesehen wird, den Anstieg der Mieten in Ballungszentren nachhaltig einzudämmen, beschloss die Bundesregierung am 05.09.2018 den Entwurf eines Gesetzes zur Ergänzung der Regelung über die zulässige Miethöhe, der zu einer Verschärfung der Mietpreisbremse führen soll, indem der Vermieter künftig gemäß § 556 g BGB neue Fassung entgegen der derzeitigen Rechtslage dazu verpflichtet wird, den Mieter unaufgefordert, spätestens bei Vertragsschluss, alle relevanten Auskünfte zu erteilen, um einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse feststellen zu können.

Im Einzelnen handelt es sich um nachfolgende Auskünfte:

  • Höhe der Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses,
  • inwieweit in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden,
  • ob es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt,
  • ob die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird.

Werden durch den Vermieter obige Auskünfte bei Vertragsschluss nicht erteilt und dies auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt nachgeholt, sollen die Mietvertragsparteien künftig eine Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt, nicht wirksam vereinbaren können. Des Weiteren soll die Anzeigepflicht des Mieters ersatzlos entfallen, weshalb dem Mieter eine Rückforderung von überhöhten Mietzahlungen künftig erheblich einfacher möglich ist. Gleichzeitig steigt das Risiko des Vermieters, durch den Mieter in Regress genommen zu werden, da der Rückforderungsanspruch des Mieters von der Erfüllung bestimmter formeller Voraussetzungen nicht mehr abhängt. § 556 g BGB neue Fassung ist noch nicht in Kraft, es ist jedoch davon auszugehen, dass der Regierungsentwurf im Wege des Gesetzgebungsverfahrens durch den Bundestag in der vorliegenden oder einer abgeänderten Fassung beschlossen werden wird.

Herausgeber:
Rechtsanwalt Dr. Florian Ponholzer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Steuerrecht, Kanzlei Kormaier & Partner, Bahnhofstr. 34, 82152 Planegg
www.kormaierundpartner.de

Wir übernehmen keinerlei Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der oben stehenden Ausführungen.

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