Tendencias actuales en los mercados inmobiliarios de Madrid, Cataluña y Andalucía
Los mercados de las principales zonas de la España peninsular son muy sólidos. La actividad de venta de inmuebles ha resistido bien la incertidumbre internacional provocada por la pandemia, la guerra en Ucrania, la inflación, el aumento del coste de los materiales de construcción y los problemas de la cadena de suministro. En noviembre de 2022 se produjeron 55.132 transacciones de inmuebles residenciales en toda España (últimos datos disponibles de la oficina de estadística del INE). Esta cifra supone un 10,8% más que en el mismo mes de 2021. Tras los descensos registrados en el año 2020, cuando empezó el Coronavirus, la cifra interanual de transacciones mensuales lleva ya 21 meses consecutivos al alza. De media, los precios de la vivienda en España subieron un 5%.
KENSINGTON se centra actualmente en tres regiones en particular de la península española: la Comunidad de Madrid, Cataluña y Andalucía.
Comunidad de Madrid – La alta demanda impulsa los precios
Madrid
El mayor mercado inmobiliario urbano de España es, con diferencia, Madrid, con unas 45.000 transacciones el año pasado. En la capital viven unos 3,29 millones de personas. Toda la región, la Comunidad de Madrid, tiene más de 6,8 millones de habitantes. La metrópoli no es sólo el centro político de España, sino también el lugar de negocios más importante del país. Culturalmente, hay de todo, hasta dos de los mejores equipos de fútbol del mundo. Entre los compradores hay muchos extranjeros, sobre todo latinoamericanos que invierten en el segmento de lujo. El atractivo de Madrid se refleja en los elevados precios de la vivienda: el precio medio de la vivienda madrileña en 2022 fue de 410.100 euros.
Directamente en las afueras de la ciudad, en las zonas residenciales de La Moraleja y La Finca, se encuentran los chalés más caros (precios actuales: entre 1,5 y 14 millones de euros). El distrito que encabeza la lista dentro de la ciudad es el barrio de Salamanca, con un precio medio ofertado de 6.633 euros/m2 en diciembre de 2022, seguido de Chamberí (5.870 euros/m2), Chamartín (5.590 euros/m2), Centro (5.205 euros/m2) y Retiro (5.017 euros/m2). Los pisos en estas ubicaciones privilegiadas suelen costar entre 400.000 y 4 millones de euros, aunque los áticos trofeo absolutos pueden alcanzar precios por metro cuadrado de más de 20.000 euros. Los niveles de precios más altos se encuentran en los Barrios Castellana y Recoletos (Salamanca), así como en los alrededores del Prado (Jerónimos en el distrito de Retiro).
La elevada demanda está impulsando los precios. En diciembre de 2022, los precios de venta de las viviendas existentes en Madrid aumentaron un 6,5% en comparación con el año anterior. Las viviendas de nueva construcción aumentaron de precio un 4% en el segundo semestre de 2022. Los alquileres subieron incluso un 11,2% en 12 meses y ahora promedian 16,2 euros/m2/mes. Debido a los elevados precios de la ciudad, la zona circundante es cada vez más deseable. Aquí, los precios medios de venta se sitúan en un nivel algo inferior, por ejemplo Las Rozas (3.064 euros/m2), Majadahonda (3.504 euros/m2), San Lorenzo de el Escorial (2.152 euros/m2). Precios medios ligeramente inferiores a 2.000 euros/m2 se pueden encontrar en Collado Villalba, Guadarrama y Collado Mediano, por ejemplo. En general, la demanda en la zona de Madrid es superior a la oferta, por lo que no hay indicios de un cambio de tendencia. La capital española también sigue siendo un buen lugar para invertir.
Cataluña – Récords en los precios del alquiler en Barcelona
Cataluña
Situada en el noreste de la España peninsular, la región de Cataluña comprende cuatro provincias: Girona, Barcelona, Tarragona y Lleida. Los principales atractivos para los compradores de inmuebles son la metrópoli de Barcelona y la costa mediterránea.
Barcelona es una ciudad cosmopolita de millones de habitantes y el centro económico, cultural y político de Cataluña. Incluyendo la periferia inmediata, viven en esta aglomeración unos 3,34 millones de personas. La ciudad tiene unos 1.640.000 habitantes, además del gran número de turistas. Arquitectónicamente, el casco antiguo medieval y los edificios modernistas del Eixample son impresionantes.
Ofrece estilo y calidad de vida, un gran puerto y una playa. Barcelona es uno de los principales emplazamientos internacionales en términos de digitalización, cultura e infraestructuras urbanas. En términos de precios inmobiliarios, se sitúa ligeramente por debajo del nivel de Madrid.
Mientras que los precios en Barcelona cayeron ligeramente en 2020 y 2021, en 2022 se vuelve a producir un aumento moderado. Las viviendas existentes aumentaron un 3,5%. Las ventas de viviendas con financiación privada aumentaron más de un 12%. Los precios de los alquileres prácticamente se han disparado (+ 25,7 % en 12 meses). El alquiler medio de 19,3 euros/m2/mes es el más alto de las 50 capitales de provincia de España.
Los distritos más caros de Barcelona para comprar una vivienda son Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts y el Eixample, con precios medios actuales entre 4.800 y 5.500 euros/m2. Actualmente, se ofrecen chalés en Sarrià-Sant Gervasi por hasta 7,5 millones de euros. En la zona de chalés de Pedralbes (Les Corts), los precios suben hasta los 10 millones de euros. Los pisos del Eixample cuestan hasta 6 millones de euros. La oferta en el barrio de Sant Cugat de Vallès también es de alto nivel. Con un precio medio de la vivienda de 810.000 euros, es uno de los lugares más caros de España.
Una de las mejores regiones para comprar propiedades en Cataluña es la Costa Brava, el litoral de la provincia de Girona. Ofrece escarpados acantilados, sistemas rocosos, pinares y, entre medias, pequeñas bahías y playas. Aún quedan pequeñas localidades costeras donde el idilio con los pueblos pesqueros no se ha perdido del todo. Las viviendas vacacionales de la Costa Brava, muy demandadas sobre todo desde Barcelona y Francia, alcanzan una media de 2.800 euros/m2 en la zona sur (Blanes, Lloret de Mar, Tossa de Mar). Y en el resto de la costa a 2.250 euros/m2. Los precios más altos los alcanzan sobre todo las villas costeras en microlocalizaciones especiales, lo que suele significar vistas al mar y una cala de ensueño. El tramo más caro es la costa de la localidad de Begur (chalés de hasta 8,9 millones de euros). Pero en la Costa Brava hay varios lugares privilegiados (precios medios de 3.500 a 4.000 euros), como la zona residencial de S’Agaró en Castell-Platja d’Aro, las calas de la localidad de Palafrugell, la zona de La Fosca/Cala Margarida en Palamós, el Port Esportiu y el Puig Rom en Roses, así como El Port de la Selva, en el límite con el parque natural del Cap de Creus. Incluso la fiestera localidad de Lloret de Mar cuenta con propiedades trofeo en la zona de Montgoda-Canyelles que rozan la barrera de los nueve millones de euros.
Las costas de la provincia de Barcelona, El Maresme (2.300 euros/m2 de media) y la Costa del Garraf (4.000 euros/m2 para los pisos) son más proclives al mercado de primera residencia por su proximidad a la ciudad de Barcelona. Las localidades más solicitadas son Castelldefels y Sitges, con precios medios elevados de 699.000 y 593.000 euros respectivamente para las viviendas.
La Costa Dorada (provincia de Tarragona) ofrece las viviendas vacacionales más baratas de Cataluña, con precios medios de 1.100 a 2.000 euros/m2 según la ubicación. El tramo entre Tarragona ciudad y Hospitalet de L’Infant presenta los niveles de precios más elevados, destacando Cambrils y Salou (chalets de hasta 4 millones de euros). En 2022, sólo se registraron precios muy ligeramente crecientes con ventas estables. Los compradores españoles ocupan el primer lugar entre los compradores de propiedades vacacionales.
Andalucía – Fuerte mercado del lujo
Andalucia
La región peninsular más meridional de España comprende ocho provincias (Almería, Granada, Málaga, Cádiz, Sevilla, Huelva, Córdoba y Jaén). El lugar de moda para comprar propiedades vacacionales en Andalucía es la Costa del Sol (costa de la provincia de Málaga y la zona de Sotogrande/San Roque en Cádiz). Esto es así tanto en cantidad como en calidad: casi un tercio de las transacciones de viviendas andaluzas con financiación libre en 2022 tuvieron lugar sólo en la provincia de Málaga. En los tres primeros trimestres de 2022, este tipo de transacciones alcanzaron en Andalucía un valor cercano a los 18.000 millones de euros, de los que Málaga acaparó casi 8.970 millones, es decir, casi el 50 por ciento.
Conocidas como el «Triángulo de Oro» de la Costa del Sol se encuentran las cosmopolitas ciudades de Marbella, Benahavís y Estepona. En el ranking de los lugares más caros de España para comprar una vivienda, Benahavís ocupa el primer lugar con un precio medio de 1.868.250
euros (fuente: idealista.com). En tercer lugar se sitúa Marbella (1.319.871 euros), seguida directamente por la elegante urbanización de Sotogrande (961.720 euros).
Las propiedades de lujo y la excelente infraestructura con más de 50 campos de golf, puertos deportivos, colegios internacionales, restaurantes y tiendas desempeñan un papel fundamental en el éxito de la Costa del Sol. Alrededor del 70% de las propiedades vacacionales las compran extranjeros. La actividad de la construcción sigue siendo elevada. En la Costa del Sol se están construyendo o planificando más de 200 grandes proyectos para los próximos años. En 2022, las ventas aumentaron un 29% en comparación con 2021. El acusado descenso del inventario de propiedades de lujo está haciendo subir los precios en este sector. En general, los precios de venta de las viviendas en la Costa del Sol aumentaron un 13,5% en diciembre de 2022 en comparación con el mismo mes del año anterior. En el caso de las villas de la zona de Marbella, las ventas por encima de los 4 millones de euros son bastante habituales. Entre ellas, también hay algunas propiedades que superan los 10 millones de euros. Hasta 29 millones de euros se piden actualmente por los chalés de la urbanización de lujo de La Zagaleta (Benahavís). Cuanto más lejos de Marbella, más barato es, es una regla aproximada. Así lo demuestran los precios medios de las siguientes localidades: Estepona (563.000 €), Mijas (426.696 €), Benalmádena (393.985), Torremolinos (251.000 €), Málaga capital (282.467 €), Torrox (217.573 €).
Andalucía tiene otras costas mediterráneas: los mercados del litoral de la provincia de Almería y de la Costa Tropical (provincia de Granada) también experimentaron un crecimiento de las ventas de dos dígitos en 2022, con precios que se mantuvieron bastante estables. Los españoles y los británicos dominan entre los compradores. Las viviendas vacacionales alcanzan los siguientes precios medios: 1.400 euros/m2 para pisos desde Pulpí hasta Cuevas del Almanzora, 1.900 euros/m2 para chalets desde Vera Playa hasta Carboneras, 1.700 euros/m2 para pisos en Roquetas de Mar. El lugar más caro de la Costa de Almería es la zona de playa de Mojácar: aquí las viviendas unifamiliares suelen oscilar entre los 220.000 y los 980.000 euros. En la Costa Tropical también hay un nivel de precios moderado (de 1.100 a 1.500 euros/m2 de media) y apenas hay diferencia de precio entre la primera y la segunda vivienda. La zona más cara es el tramo costero de Las Palomas de Almuñécar, con muchas ofertas de chalets entre 750.000 y 1,5 millones de euros.
Si compras en la costa atlántica andaluza, la Costa de la Luz, te sigues encontrando la auténtica España. Las propiedades vacacionales también están en su mayoría en manos españolas. Los extranjeros tienden a disminuir en la provincia de Cádiz, mientras que la provincia de Huelva tiene incluso la tasa más baja de compradores extranjeros de todas las costas andaluzas. Cádiz tiene el nivel de precios ligeramente más alto, sobre todo entre Tarifa y Conil de la Frontera (media de 2.400 euros/m2). En Huelva, los pisos vacacionales son baratos: 1.400 €/m2 entre Mazagón y 1.700 €/m2 en Isla Cristina y Ayamonte. Los precios medios de venta en 2022 tendieron ligeramente al alza interanual en Cádiz con un + 6,5 %, mientras que en Huelva tienden a mantenerse estables.
Outlook (Pronóstico)
Previsión de KENSINGTON para 2023: Cabe esperar ligeros ajustes de precios, sobre todo en el primer trimestre. En general, el aumento de los precios podría ralentizarse un poco, y a nivel local podría haber incluso ligeras reducciones de precios. Sin embargo, esto afectará principalmente a los segmentos bajo y medio del mercado inmobiliario. Los mercados de lujo serán los que mejor aguanten, como en los últimos años. Esto se debe también a que el mercado inmobiliario español sigue siendo un refugio seguro para las inversiones de los compradores económicamente fuertes. Además, la demanda seguirá siendo muy alta, especialmente en las grandes ciudades de Madrid y Barcelona.
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