Kensington Konstanz / Immobilien / Objekt KPB2021

Stockach

Ref.
KPB2021
Kaufpreis
€ 995.000,00
Region
Stockach
Baujahr
1986
Wohnfläche
228,23m²
Grundstücksfläche
645,00m²
Terrasse
1
Balkon
3

Beschreibung

Repräsentatives Wohn-und Geschäftshaus Mitten im Herzen der Stockacher Altstadt!
Attraktives Wohn-und Geschäftshaus in Toplage der Stockacher Innenstadt
Außergewöhnliches Renditeobjekt mit zahlreichen Möglichkeiten – aufgrund der hervorragenden Lage im Zentrum von Stockach, der wohldurchdachten Konzeption und gelungenen Aufteilung ist diese Immobilie für eine breite Käuferschicht interessant. Begonnen bei Kapitalanlegern / Investoren, die auf der Suche nach einem renditestarken Investment mit Erweiterungspotenzial sind über Gewerbetreibende, die sich eine praktische Kombination aus Arbeitsplatz und Lebensmittelpunkt wünschen bis hin zu Familien, die ihren Traum vom Eigenheim mithilfe profitabler Mieteinnahmen finanzieren möchten.

Das gepflegte Wohn-und Geschäftshaus befindet sich in einem sehr guten Zustand und setzt sich aus zwei hintereinanderstehenden, miteinander verbundenen Gebäuden zusammen. Auf einem Grundstück von rund 645 m² wurde ca. 1904 zunächst das Vorderhaus errichtet. Der Bau des Hinterhauses folgte 1986. Im Zuge dessen fand eine umfangreiche Kernsanierung bis auf die Grundmauern des Bestandsgebäudes statt. Hierbei sind – exklusive des Daches – sämtliche Details, z. B. Wasserleitungen, Elektrik, Fenster, Innenausstattung erneuert worden. Vor dem Einzug der Mietpartei im Jahr 2010 wurde die Gewerbefläche des Erdgeschosses zusätzlich mit einer erheblichen Investition aufwendig umgebaut und modernisiert. Die Gaszentralheizung entstammt dem Jahr 2013.
Das Objekt verfügt über eine Gesamtfläche von ca. 467,36 m², davon sind ca. 239,13 m² Gewerbefläche und ca. 228,23 m² Wohnfläche.
Über das gesamte Erdgeschoss des Vorder- und Hinterhauses erstreckt sich die bereits modernisierte, hochwertige Gewerbefläche auf ca. 179,83 m². Dieser Part ist seit zehn Jahren an die Firma „Apollo Optik“ vermietet, welche ein erfolgreiches Brillengeschäft betreibt, der Mietvertrag wurde aktuell im weitere 5 Jahre verlängert.
Das erste Obergeschoss fasst im Bereich des Vorderhauses eine 85, 81 m² große 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon sowie im Hinterhaus eine Gewerbefläche mit Balkon und ca. 59,30 m². Da der Eigentümer im Erdgeschoss ehemals ein Café mit Konditorei betrieb, ist Letztere als Backstube ausgebaut. Nach der Übergabe werden beide Einheiten frei. Selbstverständlich ist eine Nutzung durch andere Branchen ebenso denkbar wie eine Umwandlung in weiteren Wohnraum (nach Einholung und Erhalt der entsprechenden Genehmigung u. Nutzungsänderung).
Im zweiten Obergeschoss findet sich eine lichtdurchflutete 5-Zimmer-Wohnung mit ca. 142,42 m². Gegenwärtig ist diese Fläche an die Firma „Studienkreis“ vermietet, wofür ein Nutzungsänderungsantrag gestellt wurde. Bei Bedarf kann dieser Schritt jederzeit revidiert und die Räumlichkeiten als großzügiges Appartement vernietet werden. Darüber hinaus besteht die Option, diese Etage mit geringem Aufwand in zwei Wohneinheiten zu separieren. Die relevanten Anschlüsse, sanitäre Anlagen und Küchen sind bereits zweifach vorhanden. Als Highlight wartet auch hier eine Loggia, die einen traumhaften Weitblick bietet.
Ist zusätzliche Wohnfläche gewünscht, birgt das Dachgeschoss des Vorderhauses eine großzügige Ausbaupotenzial (Einholung und Erhalt einer Baugenehmigung vorausgesetzt). Aktuell wird es als Speicher eingesetzt. Im Hinterhaus findet sich auf gleicher Ebene die Lüftungsanlage der Gewerbefläche des Erdgeschosses. Von der Kellerebene bis zum zweiten Obergeschoss ist im Hinterhaus weiterhin bereits ein Aufzugsschacht inklusive der notwendigen Elektrik vorhanden (Fahrkabine fehlt). Mit überschaubaren Ausgaben können die Etagen demnach durch einen Aufzug erschlossen werden.
Das Objekt zeichnet sich sowohl in der Außenansicht als auch im Inneren durch eine ästhetische Optik und ein einladendes Ambiente aus. Aufseiten der Hauptstraße punktet die ausdrucksstarke Fassade im Jugendstil bei Kunden und Anwohnern gleichermaßen. Im hinteren Bereich wird durch eine breite Gartenanlage der wohnliche Aspekt des Gebäudes bedient. Des Weiteren sind auf dem Grundstück 4 Kfz-Stellplätze vorhanden.

Lagebeschreibung

Stockach liegt im Landkreis Konstanz und gilt als Mittelpunkt der umliegenden Gemeinden. Das gern genannte „Tor zum Bodensee“ bettet sich inmitten des Stockacher Aachs in eine wunderschöne Umgebung. Neben der landschaftlichen Idylle und Nähe zur Natur schätzen Einwohner insbesondere die optimale Verkehrsanbindung und Nahversorgung. Trotz des ländlichen Charakters zeichnet sich Stockach durch eine überdurchschnittlich gute Infrastruktur aus, sodass ein hohes Maß an Lebensqualität geboten wird. Das örtliche Freizeitgestaltungsangebot offeriert Aktivitäten für alle Altersklassen. Eine Vielzahl an Vereinen, Sportarten, Sehenswürdigkeiten etc. sorgt für kurzweilige Stunden. Zudem bietet sich die Region ideal für ausgedehnte Spaziergänge und Wanderungen an.
Die Stadt ist über die A 81 an das Fernstraßennetz optimal angeschlossen. Daneben werden Mobilität und Flexibilität durch das Schienennetz und den öffentlichen Nahverkehr garantiert. Auf diesem Wege können unter anderem mehrere Flughäfen (z. B. in Friedrichshafen und Zürich) zügig und bequem erreicht werden. Daher ist die Stadt bei Gewerbetreibenden ebenso als Unternehmenssitz begehrt.
Das zum Verkauf stehende Gebäude ist im Herzen des Stadtzentrums angesiedelt. Die Gewerbefläche im EG ist demnach erstklassig für Laufkundschaft gelegen. Die Lage wird durch die beidseitige Erreichbarkeit des Grundstücks nochmals aufgewertet. Während Unternehmen von weiteren Parkmöglichkeiten profitieren, wird privaten Bewohnern auf Seite des Hinterhauses ein ruhiges Wohngefühl mit Garten und Weitblick versprochen. In der direkten Nachbarschaft sind sämtliche Geschäfte des täglichen Bedarfs, mehrere Schulen, Kindergärten und essenzielle Einrichtungen vorhanden.

Ausstattung

Im Folgenden einige Ausstattungsdetails in der Übersicht:

•Vorderhaus im Jugendstil BJ ca. 1904, Hinterhaus BJ 1986
•ca. 467,36 m² Wohn-und Gewerbefläche (+ Nutzfläche im UG)
•hochwertige Gewerbefläche im EG + 2 Wohnungen und eine weitere Gewerbefläche im 1. OG
•Grundstück rückseitig befahrbar (Vorderhaus: Innenstadtlage, Hinterhaus: ruhige Nebenstraße)
•Hinterhaus vollständig unterkellert, Vorderhaus Gewölbekeller
•Aufzugsschacht inkl. Elektrik im Hinterhaus vorhanden (bei Bedarf zügiger Einbau eines Lifts)
•vier Pkw-Stellplätze auf der Rückseite (Bau einer Garage möglich)
•3 Balkone + Loggia (herrlicher Weitblick aus dem Hinterhaus)
•Ausbaupotenzial im Dachgeschoss + Potenzial für weiteren Wohnraum im 1. OG

Bereits durchgeführte Modernisierungs-/Renovierungsarbeiten:

•1986: Entkernung und vollständige Sanierung des Vorderhauses (exklusive Dach)
•2010: Umbau und aufwendige Modernisierung der Gewerbefläche im Erdgeschoss (Laut Mieter wurden ca. 300.000 € in die Fläche investiert + weitere ca. 60.000 € durch den Eigentümer)
•2013: Einbau einer neuen Gaszentralheizung

Insgesamt befindet sich das Gebäude in einem guten Zustand.

Staffelung der monatlichen Mieteinnahmen:

•EG (Apollo Optik): 2.500 € (Mietverhältnis seit zehn Jahren; kürzlich Verlängerung um fünf Jahre)
•1. OG (aktuell Nutzung durch den Eigentümer, die angegebenen Mietpreise sind daher als unverbindliche Schätzung zu verstehen): Wohnung ca. 695 €, Gewerbefläche ca. 354 €
•2. OG. (Studienkreis): 880 € (bei Vermietung als Wohnraum ist vermutlich eine höhere Mieteinnahme erzielbar)
•vier Außenstellplätze (aktuell Nutzung durch den Eigentümer): ca. 20 € p. Stellplatz

Die Summe der Mieteinnahmen beläuft sich derzeit auf 3.380 € pro Monat. Durch eine Vermietung der vom Eigentümer genutzten Flächen, sollte ein Volumen von ca. 4.500 € pro Monat / ca. 54.000 € pro Jahr generiert werden können, was einer Bruttorendite von ca. 5,40 % entspricht (Faktor Jahresmiete ca. 18,40). Unter Einbezug der Kaufnebenkosten und Maklerprovision ist eine Rendite (bei Vollvermietung) von ca. 4,7 % zu erwarten. (Faktor Jahresmiete ca. 21)

Energieausweis (Verbrauch)

Der Energieverbrauchskennwert beträgt:
101.50 kWh/(m²·a)
Der Primärenergieträger ist:
Gas
Der Energieausweis ist gültig bis:
28.04.2030

Anfrage

+49 7531 3690696


Ähnliche Angebote

Wir sind international für Sie vertreten!