Balearische Inseln – Spaniens exklusivste Region
Auch 2022 zählen die Balearen zu den führenden Immobilienmärkten Spaniens. Seit 2014 steigen die Preise für Grundstücke, Häuser, Fincas und Apartments hier jedes Jahr. Die vier Inseln gehören längst zu den absoluten Top-Destinationen für den Immobilienkauf am Mittelmeer. Dominierend ist Mallorca – Die größte Balearen-Insel hatte im vergangenen einen Anteil von 77,5 Prozent bei der Zahl der Immobilientransaktionen von freifinanziertem Wohnraum (Daten für das 1. – 3. Quartal 2022). Die Marktanteile von Ibiza und Menorca liegen jeweils bei gut 11 Prozent. Formentera kommt auf 0,23 Prozent.
Der Durchschnittspreis für die angebotenen Bestandsimmobilien lag 2022 bei 3.706 Euro pro Quadratmeter. Das macht die Balearen zur teuersten Provinz Spaniens mit Preisen, die im Jahr 2022 um 10,5 Prozent angezogen sind. (Quelle idealista.com). Spanien verzeichnete generell eine durchschnittliche Preissteigerung bei 5 Prozent. Bei der Verteuerung der Neubauimmobilien erreichen die Balearen ebenfalls den spanienweiten Spitzenwert mit einem Plus von 9,1 Prozent (Quelle: Sociedad de Tasación). Allerdings ist der Optimismus in der Baubranche wegen gestiegener Kosten in den letzten Monaten teilweise gesunken. Der Immobilienboom hat zudem die Politik auf den Plan gerufen. Die balearische Landesregierung will mit einem neuen Maßnahmenpaket die weitere Zersiedlung der Landschaft verhindern. Nach einem Gesetzes-Dekret von Ende Dezember 2022 dürfen Gemeinden vorerst keine neuen Urbanisationen ausweisen, wenn noch Bauland innerhalb der Orte zur Verfügung steht. Die Maßnahme dürfte allerdings kaum zur Verbilligung von Immobilien führen.
Mallorca – Topziel am Mittelmeer
Mallorca
Mallorca ist der ideale Standort für die Ferienimmobilie. Geboten wird nicht nur ein Sonnenklima in mediterraner Landschaft, sondern echte Vielfalt und gute Lebensqualität mit schneller Erreichbarkeit, Sicherheit, perfekter Infrastruktur und allen Arten der Freizeitgestaltung. Ob Familienspaß, Sport, Nightlife oder ruhige Abgeschiedenheit – für jeden Geschmack ist etwas dabei. Überall auf der Insel sind idyllische Calas zu entdecken. Oder man taucht ein in den grellen Partytrubel, der immer noch an der Playa de Palma und Magaluf angesagt ist. Aber Mallorca will eigentlich seit Jahren weg von diesem Modell des Billigurlaubs. Das Angebot an Fünf-Sterne-Hotels ist enorm gewachsen. Edle und kosmopolitische Treffpunkte für Vergnügen, Chill-Out oder kulinarischen Genuss sind die Beach-Clubs und einige Yachthäfen im Südwesten wie Puerto Portals, Port d’Andratx oder Port Adriano. Wem auch diese Szene nicht liegt, findet beispielsweise im Osten der Insel in mediterraner Kulisse noch ein ruhiges und charmantes Flair mit Fincas und authentischen Dorfhäusern.
Zu den Highlights der Insel gehört zudem die Hauptstadt Palma, die mit Hafenambiente und einer historischen Altstadt aufwarten kann. Es gibt Flanier- und Shoppingmeilen mit trendigen Bars, Restaurants und Cafés. Palma ist zudem eines der wichtigsten Zentren des Yacht-Szene am Mittelmeer. Wer es sich leisten kann, findet auf Mallorca ein komplettes Lifestyle-Paket aus exzellenter Gastronomie, Wellness, über 20 Golfplätzen und alle Arten von Wassersport. Die gestiegene Zahl von Privatjets auf Palmas Flughafen Son Sant Joan ist ein weiteres Indiz dafür, dass Mallorca längst zu einer Top-Destination für Reiche und Superreiche aufgestiegen ist. Wer an Spaniens Küsten zweistellige Millionenbeträge in eine Villa anlegen will, findet – abgesehen von Marbella – nur im Südwesten Mallorcas eine gute Auswahl.
Und ein großer Pluspunkt für Investoren ist, dass Mallorca-Immobilien in Zeiten von Unsicherheit und Inflation seit Jahren einen sicheren Werterhalt bietet. Im Jahr 2022 (Daten für das 1.-3. Quartal/Ministerio de Transportes) haben die Verkäufe von frei finanziertem Wohnraum auf Mallorca gegenüber den gleichen Zeitraum 2021 um rund 14 Prozent zugelegt. Besonders stark war der Anstieg der Transaktionen mit über 20 Prozent in der Hauptstadt Palma, dem Süden (Llucmajor/Campos) und im Norden (Alcúdia/Pollença). Dagegen verzeichnete der Südwesten (Andratx/Calvià) als einzige Zone einen Rückgang der Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr. Allerdings war hier 2021 ein enorm starkes Jahr mit noch deutlich höheren Verkaufszahlen als in den Vor-Corona-Jahren (2018/2019). Seit dem Frühjahr 2022 gibt es insbesondere im Luxussegment des Südwestens aber auch in den östlichen Zonen (Artà/Manacor/Santanyí, ) eine Verknappung des Angebots. Die Produktion von neuen Immobilien kann den Rhythmus nicht halten, zumal gute Baugrundstücke immer rarer werden.
Dennoch bleibt der Südwesten der stärkste Markt, wo sich viele der absoluten Toplagen Mallorcas konzentrieren und wo nach Palma die meisten Wohnimmobilien verkauft werden. Mallorcas höchste durchschnittliche Quadratmeterpreise (7.100 bis 8.100 €) erzielen Portals Nous/Bendinat, Costa d’en Blanes, Port d’Andratx/Camp de Mar und die zu Palma gehörende Nobelurbanisation Son Vida. Villen können im Südwesten über 20 Million Euro kosten. Aktuell gibt es auch Trophy-Objekte für über 30 Millionen Euro. Das Hauptgewicht der Nachfrage im Luxussegment liegt aber eher im Preisbereich bis zu 8 Millionen Euro für Villen, bis 2,5 Millionen Euro für Apartments und Fincas bis zu 3 Millionen Euros.
In Palma werden mehrere Stadtteile rund um die Altstadt und entlang der Küste stark nachgefragt. Spitzenpreise werden in Vierteln wie Santa Catalina, El Molinar-Portixol und . Génova (4.680 bis 5.700 Euro/m2). Palma verzeichnete 2022 einen Preisanstieg von 15,7 % im Vergleich zum Vorjahr.
Exklusive Objekte inmitten einer attraktiven Landschaft findet man zudem im Westen und Norden, etwa in Deià, Sóller, Valldemossa, Pollenca, wo Landsitze bis 13 Millionen und Villen bis zu 9 Millionen Euro kosten.
Preislich eher im Mittelfeld lag der Südosten, allerdings ist besonders im Gemeindegebiet von Santanyí das Preisniveau 2022 kräftig gestiegen auf durchschnittlich 4.730 Euro/m2: Fincas (1,3 bis 8 Mio. Euro), Villen von 850.000 bis 8,5 Mio. €, Stadthäuser in Santanyí bis 2,5 Mio. €, Apartments ab 260.000 €. Leicht darunter bewegen sich die Preise in den besten Zonen des Südens (Gemeinde Llucmajor) wie Cala Pi/Vallgonera (4.460 €/m2), Maoris/Puig de Ros (3.560 €/m2) und Cala Blava/Bellavista (3.972 €/m2).
Besonders der Nordosten zeichnet sich trotz steigender Preise noch durch ein gutes Preis-Leistungsverhältnis aus. Aktuell tendiert die Nachfrage hier besonders zu Fincas (900.000 – 1,8 Mio. €), Chalets 500.000 bis 700.000 €) und Stadthäuser in Artà (300.000 – 600.000 €). Noch etwas günstiger ist es teilweise in der Inselmitte. Zumindest findet man noch Orte, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis knapp unter 2.000 Euro liegt. Das Dorf Maria de la Salud gilt mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 1.199 Euro als günstigste Ortschaft der Balearen. Die besseren Zonen der Inselmitte sind Santa María oder Alaró, wo die Durchschnittspreise über 3.000 Euro liegen und exklusive Fincas sogar bis knapp 8 Millionen Euro angeboten werden.
Ibiza & Formentera – Legendärer Style und hohes Preisniveau
Ibiza & Formentera
Ibiza, die drittgrößte Baleareninsel lockt mit einem ganz eigenen Flair, avantgardistischen Konzepten bei Hotels und Gastronomie sowie einem legendären Style. Im Sommer gehört Ibiza-Stadt (Eivissa) und die Platja d’en Bossa im Süden zu den besten touristischen Hot-Spots am Mittelmeer. Dann weist die Insel oft die höchste Dichte an internationaler Prominenz pro Quadratmeter in Europa auf. Gelockt werden sie von einer sicheren Destination, deren Mix aus Naturlandschaft mit 71 Stränden, versteckten Buchten, Edel-Restaurants und eben dem speziellen Unterhaltungsangebot aus Rave mit den besten DJs der Welt. Trotz sommerlichen Trubels wartet Ibiza besonders im Norden noch mit viel unberührter Natur auf. Und im Winter geht es hier ohnehin ruhig zu.
Das Immobilienangebot ist erstklassig in keiner Gemeinde liegt der durchschnittliche Angebotspreis jetzt noch unter 5.265 Euro/m2. Allerdings ist das Angebot begrenzt. Wobei es 2022 bei der Zahl der verkauften Immobilien ein deutliches Plus von über 27 Prozent gegenüber 2021 gab. Die hohe Nachfrage hat erneut zu einem Preisschub ausgelöst, die in der Sant Antoni, der weiterhin güngstigsten Gemeinde, mit über 35 Prozent am heftigsten war. Ansonsten lag das Plus bei 6 bis 20 Prozent.
Im Neubaubereich Ibizas dominieren Villen-Projekte in privaten und gesicherten Urbanisationen zu Preisen ab 3 Millionen Euro sowie Apartment-Projekte ab 300.000 Euro für Ein-Schlafzimmer-Wohnungen. Ansonsten markieren bei Villen und Landsitzen 20 Millionen Euro die Obergrenze. Unter 1,5 Millionen sind Villen und Fincas auf Ibiza nicht zu bekommen. Teuerste Zonen für den Immobilienkauf (durchschnittlich 5.900 bis 7.450 €/ m2) sind im Gemeindegebiet Sant Josep die Zonen Es Cubells und der Ort Sant Josep, in Ibiza-Stadt die Dalt Vila/La Marina sowie die Marina Botafoc/Talamanca, in Santa Eulalia die Zone Jesús sowie das gesamte Gebiet der ländlichen Gemeinde San Joan de Labritja im Norden.
Echte Raritäten sind Immobilienangebote von Formentera, die dann zu entsprechenden Liebhaberpreisen von durchschnittlich über 9.000 Euro den Quadratmeter gehandelt werden. Das macht die kleine Insel derzeit zum teuersten Pflaster der Balearen.
Menorca – Natur und Ruhe
Menorca
Die zweitgrößte Baleareninsel hat ein eigenes Gesicht. Menorca profitiert davon, dass sie erst spät für den Tourismus entdeckt worden ist und ein nachhaltigeres Urlaubsmodell entwickeln konnte. Sie ist ein idyllischer Rückzugsort ohne den Trubel und das mediale Rampenlicht von Mallorca oder Ibiza. Menorca trägt seit 1993 das Gütesiegel „Biosphärenreservat“ – 43 Prozent der Fläche sind geschützt. Es ist Mittelmeer für Puristen: keine Partyzonen, wenige Hotelbauten und mit Ciutadella und Maó zwei malerische Hauptorte, deren Einwohnerzahl nur Kleinstadtniveau erreicht. Attraktionen sind die 90 Strände und Calas mit dem türkisfarbenen Wasser. Oder der rund um die Insel verlaufende und 185 Kilometer lange „Camí de Cavalls“ (Pferdeweg), wo sich Wanderer, Mountainbiker und Laufsportler ein Stelldichein geben. Auch kulinarisch kann man punkten. Wer auf Menorca eine Ferienimmobilie kauft, entscheidet sich für Natur und Ruhe mit vielen Möglichkeiten zum Aktivurlaub zwischen Land und Wasser. Die Hauptkäuferschaft sind Spanier vom Festland und Franzosen, wobei die Nachfrage sehr hoch ist. 2022 stieg die Zahl der Transaktionen sogar um fast 36 Prozent gegenüber 2021.
Das generelle Preisniveau bei Immobilien ist deutlich niedriger als auf den anderen Inseln.
Die durchschnittliche Quadratmeterpreise liegen zwischen 1.770 Euro (in Ferreries) und 4.200 Euro in der Zone Cala en Bosch/Serpentona im Westen der Insel.
Küstennahe Apartments liegen in der Regel zwischen 150.000 und 400.000 Euro. Erstklassige Apartments bei der Cala Biniancolla (Südosten/Sant Lluis) und in erster Linie am Naturhafen von Maó können diese Summen aber noch deutlich übersteigen. Ansonsten werden Interessenten in diesem Segment vor allem in Ciutadella (Cala en Blanes, Cala en Bosc, Stadtkern), in Sant Lluis, Maó und Es Mercadal fündig. Dorf- und Stadthäuser kosten meist zwischen 200.000 und 700.000 Euro. Der größte Teil der freistehenden Häuser ist im Preissegment zwischen 300.000 und 1,5 Millionen Euro angesiedelt. Bei spektakulären Villen werden oft 2,5 bis 7,5 Millionen Euro aufgerufen. Landgüter Preise zwischen 1 und 6 Millionen Euro.
Ausblick
In der Immobilienbranche ist teilweise eine gewisse Unsicherheit zu verspüren hinsichtlich der Marktentwicklung im Jahr 2023. Man muss damit rechnen, dass sich Preisanstieg etwas verlangsamt. Angesichts der begrenzten Flächen und der weiterhin hohen Nachfrage sind echte Einbrüche des Marktes kaum zu erwarten. Gerade der Immobilienmarkt auf den Balearen hat sich in den letzten Jahren immer sehr robust gezeigt. Und das gilt ganz besonders für das Luxussegment. Für finanzkräftige Käufer bleiben die Balearen ein sicherer Hafen für Investitionen, die zudem sehr viel Lebensqualität versprechen.
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