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Mercado inmobiliario, inflación y cambio de los tipos de interés

de Gerald Paschen

Los mercados inmobiliarios en tiempos de crisis

Los mercados inmobiliarios internacionales llevan alrededor de tres meses operando en un entorno difícil. Muchos temen que, en el contexto de la guerra de Ucrania, el cambio de los tipos de interés, la inflación, los cuellos de botella de la oferta y la caída del crecimiento económico, el mercado de la vivienda y de los pisos se vea frenado.El equipo de investigación de KENSINGTON está ordenando los hechos y analizando la situación, en particular en los países donde KENSINGTON está representado con oficinas inmobiliarias (Alemania, Suiza, Austria, España y Dubai).

Estados Unidos pionero

El interés en el mercado International se ha acelerado sin duda. Los Estados Unidos dieron los primeros pasos. El banco central estadounidense, la Fed, ya había subido sus tipos de interés por primera vez en marzo de 2022 en 0.25 puntos porcentuales, y de nuevo en 0.5 puntos porcentuales a principios de mayo. El tipo de interés medio para un préstamo hipotecario a 30 años en EE.UU. alcanzó recientemente el 5.3%, el nivel más alto desde julio de 2009. Las últimas cifras de EE.UU, correspondientes a mayo de 2022, indican un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario. En la actualidad, las propiedades a la venta están aumentando rápidamente porque los vendedores estadounidenses temen perderse el auge de la demanda. En las últimas semanas, las nuevas propiedades en el mercado han aumentado el doble de rápido que el año pasado. Al mismo tiempo, la demanda está disminuyendo. La presión sobre los vendedores para que ajusten los precios de venta a la baja ya está aumentando. Esto es también una señal de alarma para los mercados europeos

 

Zinswende und Inflation in Europa

El cambio de los tipos de interés y la inflación en Europa

El Banco Central Europeo (BCE) sigue siendo mucho más cauto en su política monetaria que la Fed. Sin embargo, el 9 de junio el BCE decidió poner fin a las compras de bonos en el marco del llamado “Programa de Compra de Activos” a partir del 1 de junio de 2022. Además, el BCE tiene la intención de aumentar el tipo de interés básico en un 0.25% en su próxima reunión de julio. Se espera un nuevo paso en los tipos de interés en septiembre, con lo que el entorno de tipos de interés negativos en la zona del euro desaparecería a finales del tercer trimestre. Preocupa que la tasa de inflación de la zona del euro, recientemente del 7.4%, esté muy por encima del objetivo del BCE del 2%. El factor más importante es el elevado precio de la energía en relación con la guerra de Ucrania. En sus previsiones de primavera de 2022, la Comisión Europea también espera que la economía europea crezca sólo un 2.7% este año. El Euribor (Euro Interbank Offered Rate), el tipo de interés medio al que muchos bancos europeos emiten sus bonos, también está subiendo.El «Euribor/12 meses» se situó en el +0.36 % a finales de mayo. El Euribor es un valor de referencia importante para los tipos hipotecarios, especialmente en España.En Suiza, el tipo de interés clave sigue siendo de menos 0.75%. Pero es probable que el Banco Nacional Suizo haga lo mismo si el BCE, dando una vuelta de tuerca a los tipos de interés. La financiación de los inmuebles en Suiza ya es más cara, los tipos de interés hipotecarios están superando la marca del 2.5%.

Problemas de costes: La situación de la obra nueva

Debido a la escasez de mano de obra y materiales, las nuevas construcciones son cada vez más caras en toda Europa. Los precios se ven impulsados sobre todo por los cuellos de botella de la oferta. Por ejemplo, hay escasez de acero, hierro, madera, material de aislamiento y paneles solares, pero los precios de la energía también son un importante factor de coste en la construcción. Las normativas de protección climática, cada vez más estrictas, exigen también inversiones cada vez más elevadas; en este sentido, Alemania es pionera. Debido a los elevados costes, algunos promotores están incluso posponiendo sus proyectos, o abandonándolos por completo por temor a las dificultades de venta de sus productos acabados, que son cada vez más caros.

Alemania

En los últimos 10 años, el mercado inmobiliario alemán ha seguido una tendencia al alza. A ello han contribuido, sin duda, las favorables opciones de financiación en vista de los bajos tipos de interés. Ahora, sin embargo, los tipos de interés de los préstamos inmobiliarios vuelven a subir. En septiembre de 2021, los constructores seguían pagando un 0.85% por un préstamo con interés fijo a diez años, pero a principios de junio de 2022 el tipo de interés ya rondaba el 2.8%. Sin embargo, en comparación con los años 90 y 2000, sigue siendo un nivel de tipos de interés bastante favorable. La ligera subida de los tipos de interés aún no ha repercutido en los precios de venta de los inmuebles. Muchos constructores y compradores de viviendas también han conseguido a tiempo una financiación favorable.

Hasta ahora, el mercado inmobiliario alemán ha desafiado las incertidumbres económicas. Los precios de compra de la vivienda y los alquileres incluso siguen subiendo. La demanda sigue siendo alta. Los precios de los terrenos para la construcción aumentan incluso a tasas de dos dígitos en toda Alemania. En 2021, era del 14%, según la revista Capital.

De hecho, debido a los elevados costes de construcción, la oferta sigue siendo escasa. Ya en 2020, los pisos que realmente se necesitaban en Alemania no podían construirse. Al mismo tiempo, existe una gran liquidez en el lado de la demanda, con una buena situación de empleo y tasa de ahorro. Tampoco se espera una reducción de la población en Alemania en la actualidad. En estas condiciones, hay pocos indicios de que los alquileres se mantengan estables o incluso bajen. Sin embargo, según los expertos de BayernLB, el aumento de los precios se está ralentizando: si en 2021 los precios de los inmuebles en Alemania todavía subieron un 10%, en 2022 sólo se espera que aumenten un 4%. Conclusión: No se vislumbra una caída del mercado inmobiliario residencial en Alemania. Además, en la actualidad no se aprecia una tendencia al alza en la venta de más inmuebles porque los propietarios piensan que se ha alcanzado un pico de precios.

Suiza

En Suiza, la alta calidad de vida va de la mano de los altos precios de la vivienda. El suelo es escaso y la oferta de viviendas unifamiliares y pisos asequibles es muy limitada. Entre el primer trimestre de 2017 y el primer trimestre de 2022, los precios por metro cuadrado de los inmuebles residenciales aumentaron alrededor de un 6% en toda Suiza. La demanda sigue siendo a menudo superior a la oferta. El precio medio por metro cuadrado de una vivienda fue de 6.088 francos suizos en los últimos 12 meses. En comparación con los 12 meses anteriores, esto supone un aumento del 3%. En el caso de los edificios plurifamiliares, el precio medio por metro cuadrado es de 6.467 CHF (-1 % en comparación con los 12 meses anteriores). Sin embargo, hay grandes diferencias en los precios. En una comparación cantonal, las casas de los cantones de Zug (12.567 CHF/m2) y Ginebra (11.937 CHF/m2) son especialmente caras. Mientras que en los cantones de Glaris y Jura el metro cuadrado de una casa tiene una media de menos de 4.000 francos suizos. La ciudad más cara es Zúrich, con un precio de la vivienda de 13.462 CHF/m2.

Conclusión: La alta calidad de vida, muy buscada también por los extranjeros, y los precios elevados, son las señas de identidad de Suiza. El mercado inmobiliario sigue siendo muy estable, con subidas de precios moderadas en el mejor de los casos.

Austria

La República de los Alpes se presenta como un mercado en auge, y la crisis de covid-19, en particular, ha provocado una huida hacia el sector inmobiliario. Desde el cuarto trimestre de 2020, los precios de los inmuebles residenciales han aumentado en dos dígitos. En Viena, los precios de los inmuebles residenciales subieron un 11.3% en el cuarto trimestre de 2021, mientras que fuera de la capital aumentaron un 13.9%. En 2021, las casas en el campo eran especialmente demandadas. Los precios inmobiliarios más altos se encuentran en Viena, Innsbruck, Salzburgo, Kitzbühel, Vorarlberg y Zell am See. En 2022, los aumentos de precios en todo el país seguirán probablemente cerca de la marca del 10%.

Conclusión: Todavía no se vislumbra un verdadero cambio de tendencia en Austria. Sin embargo, las decisiones del BCE de aumentar significativamente los tipos de interés deberían, al menos, frenar el mercado en los segmentos de precios bajos y medios, aunque probablemente esta evolución sólo sea esperable a medio plazo.

España

En España, se espera que los segmentos medio y bajo del mercado de la primera residencia, en particular, se vean sometidos a presiones a raíz del debilitamiento de la economía. Es de esperar una menor afluencia de inmigrantes, lo que reducirá la demanda. Además, las familias ya no disponen de tanto dinero frente a la inflación y las condiciones de financiación en España se están deteriorando al mismo tiempo. Sin embargo, esta debilidad nacional se compensa en gran medida con las inversiones de los extranjeros. Esto es especialmente cierto para las regiones vacacionales más populares (Islas Baleares, Costa Blanca, Costa del Sol, Islas Canarias) y el segmento de precios altos en las metrópolis como Madrid o Barcelona y la ciudad vasca de San Sebastián.

Conclusión: Los inmuebles de lujo en las regiones vacacionales de primera clase y en las metrópolis siguen siendo objetos codiciados

Dubai

El mercado inmobiliario de Dubai despegó de forma importante en el primer trimestre de 2022. El número de transacciones de venta entre enero y marzo aumentó un enorme 78.5% en comparación con el mismo periodo de 2021.  Sin embargo, el valor de las ventas inmobiliarias ha crecido considerablemente; el total alcanzado de 55.700 millones de AED (13.900 millones de euros) en el primer trimestre representa un aumento del 126.5% interanual. El aumento del valor fue especialmente fuerte en las ventas de terrenos, con un 172.4%, pero también los pisos (+76,6%), los chalets (+56,1%) y los inmuebles comerciales (+48,3%) recibieron más dinero. El precio medio de todas las propiedades aumentó de 1.242.000 AED (310.500 euros) en 2021 a 1.536.000 AED (384.000 euros) en 2022.

Conclusión: El Emirato del Golfo Pérsico está ampliando su posición como refugio para la capital internacional, lo que convierte a Dubai en un beneficiario de la crisis relacionada con la guerra de Ucrania.

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