KENSINGTON International / Sin categorizar / Alemania – Cambio de tendencia en el mercado inmobiliario

Alemania – Cambio de tendencia en el mercado inmobiliario

Tras más de una década de fuertes subidas de precios, el mercado inmobiliario alemán se enfrió bruscamente en el segundo semestre de 2022. Desde el máximo alcanzado en junio de 2022 hasta diciembre de 2022, los precios de las viviendas cayeron un 5,5%. Sin embargo, en muchos lugares siguen siendo más altos que en 2021, y el Bundesbank sigue informando de un aumento interanual de los precios de los inmuebles residenciales del 7,7% al 9% para 2022. Sin embargo, estos valores se deben principalmente a los aumentos de precios en el primer semestre de 2022. En conjunto, las correcciones de precios que se han producido hasta ahora pueden calificarse de moderadas. Los precios de la vivienda en toda Alemania siguen siendo más del doble que en 2010. Por ejemplo, en Hamburgo, impulsados por el dinero barato, los precios de las viviendas unifamiliares han aumentado un 113% y los de los pisos del parque existente un 137% en los últimos diez años. Entre 1990 y 2010, el precio de los inmuebles aumentó aquí un 38%. (Fuente: Hamburger Abendblatt). Así que de momento no se habla del estallido de una burbuja inmobiliaria. Pero para el instituto de investigación económica DIW, es probable una caída de los precios inmobiliarios de hasta un 10 por ciento, el DZ Bank espera que los precios caigan entre un 4 y un 6 por ciento.

Decisivos para el fin de la fase en alza del sector inmobiliario alemán son la elevada inflación y el aumento de los costes de financiación de las hipotecas, que han provocado la moderación de compradores e inversores privados. Los tipos de interés de la construcción se sitúan actualmente ligeramente por debajo del cuatro por ciento. Además, el Bundesbank considera que los inmuebles residenciales de las ciudades alemanas están sobrevalorados entre un 25% y un 40%. Sin embargo, las expectativas de precios de muchos vendedores aún no se han ajustado a esta nueva situación del mercado.

Frankfurt

Bajadas de precios en las ciudades grandes

La corrección de precios en las siete mayores ciudades de Alemania (Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia, Fráncfort del Meno, Stuttgart y Düsseldorf) se produjo principalmente entre el tercer y el cuarto trimestre de 2022. Según ImmoScout24, Múnich sigue siendo la metrópoli más cara de Alemania, con reducciones de precios en las ofertas del 3,8% (vivienda/edificio existente) al 7% (vivienda/edificio nuevo). Los precios medios por metro cuadrado de los pisos en Múnich oscilan entre 7.225 euros/m2 (existentes) y 9.411 euros/m2 (nuevos) y los de las casas entre 8.535 euros/m2 (existentes) y 10.153 euros/m2 (nuevos). Tomando los precios medios por metro cuadrado de los pisos existentes para enero de 2023 (fuente Immowelt), las grandes ciudades más caras son Hamburgo (6.424 euros), Fráncfort (6.163 euros), Stuttgart (5.419 euros), Colonia (5.276 euros), Berlín (5.040 euros) y Düsseldorf (5.010 euros). En términos interanuales, los precios cayeron un 6% en Múnich y Hamburgo y un 5% en Fráncfort. Las pérdidas de valor fueron algo menores en Düsseldorf (- 3 % ), Stuttgart (-2 %) y Berlín (-1 %).

Las correcciones de precios son bastante significativas en algunas ciudades medianas como Essen (- 8 % hasta 2.767 euros), Hannover (- 7 % hasta 3.648 euros) y Núremberg (- 6 % hasta 3.881 euros). Las pérdidas de valor son menos pronunciadas en las ciudades menos caras del este de Alemania: Dresde (- 1 % hasta 2.842 euros) y Leipzig (- 2 % hasta 2.584 euros). Según Europace, el precio medio de compra de un inmueble en Múnich ronda los 856.374 euros. Le siguen Stuttgart (545.267 euros), Fráncfort (543.735 euros), Hamburgo (521.795 euros) y Berlín (501.401 euros). En Düsseldorf se pagan 439.997 euros y en Leipzig, 388.685 euros.

Los destinos vacacionales están de moda

 

vista aérea de una ciudad en alemania

Las regiones vacacionales de Alemania siguen teniendo una gran demanda de inversión. Parece que la pandemia del Coronavirus, en particular, ha despertado el apetito por la compra de propiedades vacacionales alemanas. Así, también sigue habiendo zonas en las que los precios han subido en la comparación trimestral (3.Q./4.Q. 2022). En el oeste de Mecklemburgo-Pomerania Occidental (Nordwestmecklenburg, Wismar, Güstrow, Bad Doberan) y también en Osterode am Harz se registró un aumento de los precios de las viviendas del 2,2 al 7,8%. Los distritos de Erzgebirge, Rheingau-Taunus y Freyung-Grafenau aumentan entre un 3,7% y un 4,4% el precio de la vivienda.

El sector de la construcción, a la baja

 La nueva construcción se encuentra en aguas cada vez más difíciles. Los que quieren construir deben calcular ahora no sólo con los altos costes del suelo, el aumento de los precios de la construcción y la falta de trabajadores, sino también unas condiciones más duras por parte de los bancos y una normativa legal muy costosa. Según la Oficina Federal de Estadística, el precio de la nueva construcción de casas fabricadas convencionalmente subió un 16,9% el pasado noviembre en comparación con el mismo mes del año anterior. Como consecuencia, se están cancelando algunos proyectos de construcción. La contracción de proyectos entre enero y noviembre de 2022 se cifra en un 8,2% en comparación con el mismo periodo del año pasado. Para 2023, el retroceso podría ser del 10%.

En el parque de edificios antiguos, las casas construidas antes de 1990 que no hayan sido renovadas para hacerlas más eficientes energéticamente probablemente sean más difíciles de vender ahora. Aparte del precio de compra, habría que invertir otros 100.000 euros en la reforma de esas casas. Sin embargo, las propiedades en muy buenas ubicaciones siguen estando en demanda, aunque haya que renovarlas.

Los alquileres suben

Alemania

En Alemania hay escasez de pisos de alquiler, por lo que el precio de los alquileres está subiendo. En este momento confluyen varios factores: Hay quienes aplazan la compra de una vivienda y permanecen de momento como inquilinos. Pero la inmigración actual también aumenta la presión sobre el mercado de alquiler. Además, el número de hogares unipersonales sigue aumentando. Tampoco se espera que el Gobierno federal pueda cumplir sus objetivos de construcción de 400.000 pisos nuevos al año. Para 2022, se estima un máximo de 250.000 pisos nuevos. Para 2023 y 2024, es más probable que el número de pisos terminados descienda aún más debido a las difíciles condiciones del mercado para los inversores. En las principales áreas metropolitanas, los alquileres solicitados aumentaron una media del 6,3% en el segundo semestre de 2022 en comparación con el mismo periodo del año anterior. Además, se están produciendo desplazamientos de población a comarcas más baratas por parte de personas con rentas bajas y medias que ya no pueden permitirse la gran ciudad. En consecuencia, los alquileres también están subiendo en muchas zonas rurales.

 Perspectivas

 A pesar del actual descenso de los precios, sigue siendo muy dudoso que esta tendencia a la baja sea sostenible. La escasez general de oferta sugiere que los precios se estabilizarán pronto. Sobre todo, porque la economía alemana no evoluciona tan negativamente como se esperaba: en lugar de una recesión, ahora incluso se espera un crecimiento económico en 2023, aunque éste sólo sea muy exiguo, del 0,2%, según el informe económico anual. En su «Atlas de la vivienda», Postbank parte de la base de que en 2035 los inmuebles aumentarán de valor en casi la mitad de los 401 distritos y ciudades independientes de Alemania. Esto se aplica sobre todo al sur de Alemania, las zonas de Hamburgo y Berlín y la región del Weser-Ems.

Fuentes: Immowelt, ImmoScout, Hamburger Abendblatt, Statistisches Bundesamt, Europace, Postbank, DZ Bank, DIW

¿Está interesado en vender o comprar una propiedad en International o desea recibir más información sobre el servicio de KENSINGTON Finest Properties International AG? Entonces póngase en contacto con nosotros hoy mismo.
¡Esperamos sus noticias!

¡Estamos representados a nivel internacional!