Immobilien Marktbericht 2021 / 2022

Das Research-Team von KENSINGTON bringt Sie zum Beginn des Jahres 2022 auf den aktuellen Stand zu den Entwicklungen im Immobilienmarkt von Dubai. Das Land am Persischen Golf hat rund 3,4 Millionen Einwohner ist eines der sieben Emirate, die die Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) bilden. Hier geht es darum die Entwicklung bei Preisen, Angebot und Nachfrage, Verkaufszahlen, Bauaktivität sowie Mieten zu analysieren. Im Fokus stehen dabei besonders „Freehold Properties“, Immobilien, die Ausländer als Volleigentum erwerben können. Angegeben werden die Preise sowohl in Dirham der VAE (AED) als auch in Euro. Wir möchten potentiellen Investoren, Käufern und Verkäufern von Dubai-Immobilien helfen, die aktuelle und zukünftige Marktsituation objektiv zu beurteilen.

Burj Khalifa

Unsere Analysen stützen sich auf eigene Recherchen sowie auf empirische Datenerhebungen von Immobilienportalen und Institutionen, insbesondere Fäm Properties, Property Monitor und das Dubai Land Department.

Bedeutung des Immobilienmarktes Dubai

Palm Jumeirah

Dubai ist ein Hot-Spot, der Investoren, Auswanderer und Touristen anzieht. Mit Mega-Projekten, Rekordbauten und exklusiven Wohnanlagen steht das Emirat seit mindestens zwanzig Jahren im Fokus einer internationalen Käuferschaft von Immobilien. Der Bau einer gigantischen Insel in Form einer Palme markierte Anfang der 2000er Jahre einen neuen Kurs – The Palm Jumeirah war eines der ersten der spektakulären Großprojekte. Skyline, Wohnkomplexe und touristische Angebote wachsen seitdem. In Dubai steht das höchste Gebäude der Welt, der Burj Khalifa (828 m); der Flughafen ist zu einem der wichtigsten Drehkreuze der Luftfahrt aufgestiegen. Dubai lockt mit Luxus, Freizeitvergnügen und einem westlicheren Lebensstil. Geboten werden nicht nur Beach-Life am Persischen Golf und exklusivste Hotellerie, sondern auch elegante Shoppingmalls, Souks, Nightlife, Yachthäfen und Polo sowie Flaniermeilen mit Restaurants und Cafés. Es gibt Außergewöhnliches wie Wintersport (Eislaufbahn, Skihalle), eine Tieftauchanlage und das riesige Aquarium. Die Dubai Opera präsentiert sich als Bühne für Musicals, Opern und anderen Kulturveranstaltungen. Und Dubai ist immer wieder der Veranstaltungsort internationaler Events, wie aktuell die Expo 2020, die – nach Verschiebungen durch die Pandemie – am 1. Oktober 2021 eröffnet wurde. Seit 2002 dürfen Ausländer in Dubai Villen und Apartments kaufen. Volleigentum (freehold) ist allerdings nur in spezifischen Zonen möglich, die vom Emirat für diese Kategorie ausgewiesen sind. Dazu gehören allerdings die interessantesten Entwicklungsprojekte. Durch künstliche Kanäle, Marinas, Lagunen und Golfplätze werden echte Spitzenlagen geschaffen. Dubai-City, wo etwa 3 Millionen Menschen leben, ist eine der beliebtesten Städte der Welt zum Leben und zum Besuchen. Neben dem Sonnenklima locken vor allem die Sicherheit und das dynamische wirtschaftliche Umfeld viele Expats. Dubai-Residenten müssen keine Einkommenssteuer zahlen. Der Erwerb von Immobilien ist nur eine Möglichkeit, um einen Langzeitaufenthalt (Residence Visa) zu erhalten. Besonders beliebt ist das so genannte „Five-year-property-investment“ mit einer geforderten Investition von 5 Million AED (ca. 1,15 Mio. €) in den Immobiliensektor. Die letztgenannte Option berechtigt zu einem 5-Jahres-Residenten-Visum.

Transaktionen: Volumen und Verteilung der Verkäufe  

2021 war ein Rekordjahr auf dem Immobilienmarkt Dubais. Sowohl bei der Zahl als auch beim Wert der Verkaufs-Transaktionen verzeichnete man neue Höchststände. Rund 61.300 Immobilienverkäufe wurden 2021 getätigt. Gegenüber dem Pandemiejahr 2020 mit 34.900 Transaktionen stieg die Zahl der Verkäufe um rund 76 %. Und es waren immerhin noch 9,7 % mehr als im letzten Rekordjahr 2014. Insgesamt umfasst 2021 der Wert der Transaktionen rund 150,6 Mrd. AED (36,1 Mrd Euro). Im Vorjahr wurden 72 Mrd. AED (17,3 Mrd Euro) erreicht – immerhin eine Steigerungsrate von 109 %. Bester Verkaufsmonat war der November 2021, gefolgt vom Dezember und September. Und es gab lokale Schwerpunkte: Die Zonen Dubai Marina. Business Bay, Jumeirah Villiage Circle (JVC), Al Thanyah 5th (Jumeirah Lake Towers, Jumeirah Park, Jumeirah Islands) und Dubai Hills Estates rangieren beim Gesamtvolumen der Verkäufe vorn.

Nimmt man nur die Villenverkäufe liegt die Zone Wadi Al Safa 5 vor Dubai Hills Estates und Al Hebiah Fourth. Bei Offplan-Apartments (ab Plan/vor der Fertigstellung) gehörte neben Dubai Marina und Business Bay auch die MBC-City (Al Merkadh) zu den gefragtesten Zonen. Bei Grundstückskäufen verzeichneten Mudon-Damac Hills, Al Hebiah Fourth und Dubai Hills Estates das höchste Volumen. Und gewerbliche Objekte wurden besonders in Al Thanyah 5th und Business Bay erworben.

Agente inmobiliario con un cliente feliz

Anzahl der Verkäufe von Wohnimmobilien/ Top–Ten der Zonen

Daten Januar bis 28 Dezember 2021, *Vergleich zum gleichen Zeitraum in 2020

Preisentwicklung bei Wohnimmobilien

2021 war in Dubai ein Jahr der Preissteigerungen bei Immobilien. Nach den vorliegenden Daten bis Ende November liegt der durchschnitte Preis für einen Square foot (ft²) jetzt bei 968 AED (2.494 Euro/m²). In Dubai erreichte der Immobilienmarkt im September 2014 seinen letzten Höchststand. Die Jahre 2014 bis 2019 waren durch eine überhitzte Bautätigkeit und damit einhergehende Preissenkungen von 20 bis 30 Prozent geprägt. Mit der Pandemie ging es 2020 noch weiter in den Keller bis dann Ende 2020 die Preiskurve wieder nach oben zeigte. Von November 2020 bis Oktober 2021 wurden Dubais Immobilien Monat für Monat teurer (von 820 auf 977 AED/ft² im Durchschnitt/Monat). Erst im November 21 gab es wieder einen leichten Preisrückgang zum Vormonat (–1 %). Aber im Jahresvergleich zu November 2020 sind die Preise um immerhin 18 % angestiegen. Die Preise werden befeuert durch Neubauprojekte, die vom Plan verkauft werden und neue Entwicklungsprojekte. Kaufinteressenten bietet Dubai viele Optionen. Es lohnt sich einige der begehrtesten Zonen genauer unter die Lupe zu nehmen.

Apartments

Dubai Marina

Dubai Marina

Besonders angesagt ist bei Käufern das Viertel Dubai Marina. Das Ambiente überzeugt hier durch futuristisches Flair mit vielen modernen Wolkenkratzern in erster Linie an dem künstlichen Kanal, der 3,5 km lang ist und einen Zugang zum Meer besitzt. Es gibt Piers, Restaurants, Cafés, Modegeschäfte, Flaniermeilen und eine maritime Szene mit Yachten und einem Clubhouse. Man bekommt Stadtleben direkt am Wasser. Dubai Marina ist zudem eine der größten Zonen, wo für Ausländer Volleigentum möglich ist. Jüngere Expats mieten hier gern Apartments, was auch Investoren auf den Plan ruft. Die Preise steigen hier überdurchschnittlich. Der durchschnittliche Apartmentpreis in Dubai Marina pro Quadratfuß liegt jetzt bei 1.234 AED (3.182 €/m²). Die Preise für Apartments starten bei 600.000 AED (144.000 €). Der Medianpreis für fertige Apartments mit zwei Schlafzimmern lag im November 2021 bei 1.895.000 AED (455.000 €). Absolute Topobjekte erzielen bis zu 8 Mio. AED (1,92 Mio. €). Preisveränderung im Jahresvergleich: +16,5 %.

Business Bay

Business Bay

Das im Herzen der Stadt gelegene Business Bay ist ein Entwicklungsgebiet auf einer Fläche von 436 ha mit Handel, Geschäften und Luxuswohnungen. Die Planungen sehen über 200 Wolkenkratzer vor, wobei hier am Rande von Downtown Dubai ein urbaner Lebensstil vorherrscht. – Wohnen und Arbeiten sollen verzahnt werden. Viele Hochhäuser sind mit Pool, Spa und Fitnessclub ausgestattet. Durchschnittlicher Apartmentpreis: 1.334 AED/ft² (3.440 €/m²). Mindestpreis: 299.888 AED (72.000 €), Medianpreis/2 SZ/fertig: 1.954.000 AED (469.000 €), Topobjekte: bis 12 Mio. AED (2.88 Mio.€). Preisveränderung im Jahresvergleich: –3,07 %.

Downtown Dubai

Downtown Dubai

Das Zentrum Dubais ist ein Mischgebiet mit Wohn- und Geschäftsimmobilien sowie vielen der wichtigsten Attraktionen der Stadt, wie dem Burj Khalifa, Dubai Mall, Aquarium, Souk Al Bahar, Dubai Fountain, die Opera und vielen Restaurants und Geschäften. Familien wohnen gern in der prestigereichen Innenstadt. Man ist bestens versorgt mit Kindergärten, Schulen, Universitäten und Kliniken. Downtown Dubai grenzt südlich an Business Bay und hat ein etwa höheres Preisniveau: Durchschnittlicher Apartmentpreis: 1.543 AED/ft² (3.978 €/m²). Mindestpreis: 679.200 AED (163.000 €), Medianpreis/2 SZ/fertig: 2.295.000 AED (551.000 €), Topobjekte: bis 20 Mio. AED (4.8 Mio.€). Preisveränderung im Jahresvergleich: +6,24 %.

Jumeirah Village Circle (JVC)

JVC ist eine eigenständige und familienfreundliche Zone mit viel Grün, die rückwärtig von der Küste zwischen Emirates Hill und Sports City liegt. Die ruhige Community ist gut geeignet für eine gesunde Lebensweise. Es gibt hier Apartments, Villen und Grundstücke: Durchschnittlicher Apartmentpreis: 830 AED/ft² (2.142 €/m²). Mindestpreis: 265.000 AED (63.600 €), Medianpreis/2 SZ/fertig: 945.816 AED (227.000 €), Topobjekte: bis 1,33 AED (320.000 €). Preisveränderung im Jahresvergleich: –6,3 %.

Villen & Townhouses

Palm Jumeirah

Palm JumeirahPalm Jumeirah ist die größte künstliche Insel der Welt und eines der spektakulärsten Immobilienprojekte von Dubai. Sie ist in Form einer Palme gestaltet besteht aus 17 Palmwedeln (fronds) und einer diese umgebende mondsichelförmige Landzunge (crescent). Darauf ist eine exklusive Ferien- und Residentialdestination geschaffen worden mit exklusiven Restaurants und Hotels sowie einem Mix von Wohnangeboten und einer großen Bandbreite an Preisen. Bei den jüngsten Verkäufen dominieren die Apartments: 1 Mio bis 110 Mio. AED (240.000 – 27 Mio. Euro). Bei Villen in Palm Jumeirah Fronds – Garden lag der Durchschnittspreis im November 2021 bei 16.336.256 AED (3.920.000). Preisveränderung im Jahresvergleich + 20,62 % beim Medianpreis.

Tilal al Ghaf

Das sich südlich von Sports City noch in Entwicklung befindende Projekt hat einen gehobenen Charakter. Vorgesehen ist eine gemischte Nutzung mit Wohn-, Freizeit- und Unterhaltungsangeboten. Herzstück der Anlage wird eine große Lagune auf 7 ha Fläche sein. Gebaut werden vor allem Villen und Townhouses. Villen/Medianpreis/4 SZ/fertig: 3.914.000 AED (940.000 €). Topobjekte bis 8 Mio. AED (1,92 Mio. €). Townhouse/Medianpreis/vom Plan/4 SZ: 2.929.000 AED (703.000 €). Preisveränderung im Jahresvergleich: +20,62 %.

Emirates Hills

Das Beverly Hills von Dubai hat ultraluxuriöse Villen am Weltklasse-Golfplatz Montgomerie. Die schöne Landschaftsgestaltung passt zu der wohl exklusivsten Adresse Dubais. Neubauprojekte gibt es hier kaum. Villenpreise ab 23 Mio. AED (5,5 Mio €).

Arabian Ranches

Es ist ein Entwicklungsgebiet, das 2004 an den Start ging. Es die größte der Premium-Gated Communities Dubais (62 ha.). Expats und Familien mögen das ruhige und gediegene Ambiente am Rand der Wüste. Hier ist es trockener und heißer als direkt am Wasser. Geboten werden unter anderem ein Golfplatz, 2 Seen, 2 Polofelder und 15 Tennisplätze. Die Community ist aufgeteilt in Arabian Ranches 1, 2 und 3. Es gibt einige Townhouses, aber individuelle Villen dominieren das aktuelle Angebot. Ende 2021 lag es meist bei 1,46 – 7,2 AED (350.000 – 1,7 Mio. €). Der Medianpreis für 2021 liegt bei 1,8 Mio AED (432.000 €) und ist im Jahresvergleich um 20, 6 % gestiegen.

Dubai Hills Estate

Vorgesehen ist hier eine exklusive Community in einem Gebiet, das 1.100 ha umfasst und in dem Parks, Gärten, Spazierwege und offenen Flächen angelegt werden. Die südlich von Business Bay in Mohammed Bin Rashid City (MBC) gelegene Masterplan-Community wird um einen 18-Loch Championchip Golf Course angelegt. Es ist eine familienfreundliche Anlage, die besonders auch Expats locken dürfte. Schulen und Gesundheitsversorgung sind vorhanden. Neben Apartments und High-End-Villen (auch über 40 Mio AED/10 Mio €) stehen hier Townhouses zum Angebot: Medianpreis/4 SZ/fertig: 3.100.000 AED (744.000 €). Aktuelle Spitzenpreise bis zu 6 Mio. AED (1,44 Mio €).

Apartments: Durchschnittliche Verkaufspreise im November 2021

(Top–Zwölf der Developments nach AED/sq.ft. und Euro/m² )

Villas en Dubai Hills

^{Villen/Townhouses: Durchschnittliche Verkaufspreise Villen im November 2021
(Top–Ten nach Preisen der Developments in AED und Euro)}

Mieten und Renditen

Mieten und Renditen

Leicht gesunken sind die Renditen, die sich aus der Vermietung von Dubai Immobilien erzielen lassen. Im November 2021 waren es noch 5,68 %. Der Jahresdurchschnitt liegt jetzt bei 5,91 %. Im Jahr 2020 lag der Wert noch um die 6,5 %. Es ist davon auszugehen, dass momentan die Verkaufspreise stärker steigen als die Mieten. Zudem sinken die Mieten noch besonders in Zonen, wo ein Überangebot an Apartments besteht. Tabelle 4 gibt einen Überblick zu den Mietpreisen in wichtigen Communities.

Mietpreise Dubai/November 2021

^{Durchschnittliche Jahresmiete in Top-Communities für Villen/Townhouses}

Durchschnittliche Jahresmiete in Top-Communities für Apartments

Mietpreise in Dubai

Durchschnittliche Jahresmiete in günstigen Communities/Developments für Apartments

Aussichten

 Mit der aktuell wieder aufgeflammten Pandemie gibt es eine Unsicherheit, ob 2022 die Immobilienpreise im gleichen Maße nachgefragt werden wie 2021. Zumal der Markt sich zum Ende des Jahres auch schon etwas abgekühlt hat. Das gilt besonders für bereits fertig gestellte Objekt und Wiederverkäufe/Bestandsimmobilien. Auch die Inflation, die vermutlich höhere Zinsen nach sich zieht, könnte Verwerfungen generieren. Insgesamt kann Dubai aber auf eine internationale Käuferschaft bauen, die von der Sicherheit, dem Klima und den günstigen Steuerkonditionen gelockt wird. Die Verkaufspreise werden daher wohl in den nächsten 12 Monaten eher noch leicht nach oben tendieren. Dagegen könnten die Mietpreise in den nächsten Monaten unter Druck bleiben, insbesondere in Communities. wo der Bestand an Apartments sehr hoch ist. Villen in Toplagen dürften dagegen sehr gefragt bleiben. Einbrüche bei der Rendite sind in diesem Segment nicht zu erwarten.

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