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Deutschland – Trendwende am Immobilienmarkt

Nach über einem Jahrzehnt kräftiger Preisanstiege ist der deutsche Immobilienmarkt im 2. Halbjahr 2022 jäh abgekühlt. Vom Höchststand im Juni 2022 bis zum Dezember 2022 sind die Immobilienpreise um 5,5 Prozent gesunken. Allerdings liegen sie vielerorts weiterhin höher als im Jahr 2021. So berichtet die Bundesbank für 2022 noch von einem Preisanstieg für Wohnimmobilien um 7,7 bis 9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Diese Werte sind allerdings vor allem auf Verteuerungen in der ersten Jahreshälfte 2022 zurückzuführen. Insgesamt kann man die Preiskorrekturen, die bislang stattgefunden haben, als moderat bezeichnen. Die Hauspreise liegen deutschlandweit immer noch mehr als doppelt so hoch wie 2010. Beispielsweise sind in Hamburg – befeuert vom billigen Geld – in den letzten zehn Jahren die Preise für Einfamilienhäuser um 113 Prozent und Wohnungen aus dem Bestand um 137 Prozent gestiegen. Zwischen 1990 und 2010 hatten sich Immobilien hier um 38 Prozent verteuert. (Quelle: Hamburger Abendblatt). Vom Platzen einer Immobilienblase kann also bislang keine Rede sein. Aber für das Wirtschaftsforschungsinstitut DIW sind ein Einbruch der Immobilienpreise bis zu 10 Prozent wahrscheinlich, die DZ Bank rechnet mit einem Preisrückgang von 4 bis 6 Prozent.

Entscheidend für das Ende der Hausse bei deutschen Immobilien sind die hohe Inflation und die gestiegenen Finanzierungskosten bei Hypotheken, die bei privaten Käufern und Investoren zu einer Zurückhaltung geführt haben. Bauzinsen liegen aktuell bei knapp vier Prozent. Außerdem hält die Bundesbank die Wohnimmobilien in deutschen Städten für 25 bis 40 Prozent überbewertet. Noch haben sich die Preisvorstellungen vieler Verkäufer aber nicht an diese neue Marktsituation angepasst.

Frankfurt

Preisabschläge in den Großstädten

Eine Preiskorrektur in Deutschlands sieben größten Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt a.M., Stuttgart, Düsseldorf) erfolgte vor allem vom 3. zum 4. Quartal 2022. Laut ImmoScout24 bleibt München bei Preisabschlägen bei den Angeboten von 3,8 Prozent (Haus/Bestand) bis 7 Prozent (Haus/Neubau) Deutschlands teuerste Metropole. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei Wohnungen reichen in München von 7.225 Euro/m2 (Bestand) bis 9.411 Euro/m2 (Neubau) und bei Häusern von 8.535 Euro/m2 (Bestand) bis 10.153 Euro/m2 (Neubau). Nimmt man die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen für Januar 2023 (Quelle Immowelt), folgen im Ranking der teuersten Großstädte: Hamburg (6.424 €), Frankfurt (6.163 €), Stuttgart (5.419 €), Köln (5.276 €), Berlin (5.040 €) und Düsseldorf (5.010 €). Im Jahresvergleich sind die Preise in München und Hamburg um 6 % gesunken sowie in Frankfurt um 5 %. Etwas geringer waren die Wertverluste in Düsseldorf (- 3 % ), Stuttgart (-2 %) und Berlin (-1 %).
Recht deutlich sind die Preiskorrekturen in einigen mittleren Großstädten wie Essen (- 8 % auf 2.767 €), Hannover (- 7 % auf 3.648 €) und Nürnberg ( – 6 % auf 3.881 €). Geringer fallen die Wertverluste in den preisgünstigeren ostdeutschen Großstädten aus: Dresden (– 1 % auf 2.842 €) und Leipzig ( – 2 % auf 2.584 €). Laut Europace liegen die durchschnittlichen Kaufpreise von Immobilien in München bei rund 856.374 Euro. Gefolgt von Stuttgart (545.267 €), Frankfurt (543.735 €), Hamburg (521.795 €), Berlin (501.401 €). In Düsseldorf zahlt man 439.997 Euro und in Leipzig 388.685 Euro.

Feriengebiete sind gefragt

Bonn

Deutschlands Ferienregionen bleiben für Investitionen sehr gefragt. Es scheint, dass insbesondere die Corona-Pandemie die Lust auf den Kauf deutscher Ferienobjekte richtig geweckt hat. So gibt es auch noch Gebiete, in denen im Quartalsvergleich (3.Q./4.Q. 2022) die Preise gestiegen sind. Ein Preisplus von 2,2 bis 7,8 % bei Häusern verzeichnet das westliche Mecklenburg-Vorpommern (Nordwestmecklenburg, Wismar, Güstrow, Bad Doberan) und zudem Osterode am Harz. Die Kreise Erzgebirge, Rheingau-Taunus und Freyung-Grafenau legen um 3,7 bis 4,4 Prozent bei den Wohnungspreisen zu.

Baubranche auf Talfahrt

 In immer schwierigeres Fahrwasser gerät der Neubau. Wer bauen will, muss jetzt nicht nur mit hohen Grundstückskosten, gestiegenen Baupreisen und fehlenden Handwerkern kalkulieren, sondern auch mit härteren Konditionen der Banken und kostenintensiven gesetzlichen Vorschriften. Laut dem Statistischen Bundesamt verteuerte sich der Neubau konventionell gefertigter Wohnhäuser im vergangenen November um 16,9 % im Vergleich zum Vorjahresmonat. Als Folge werden einige Bauaufträge storniert. Der Auftragsschwund zwischen Januar und November 2022 wird mit 8,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum angeben. Für 2023 könnte dieser 10 Prozent im Minus liegen.

Im Altbestand dürften vor allem Häuser, die vor 1990 errichtet wurden und an denen zwischenzeitlich keine energetische Sanierung vorgenommen wurde, jetzt schwerer verkäuflich sein. In solche Häuser müsste man abgesehen vom Kaufpreis nochmals etwa rund 100.000 Euro in die Sanierung stecken. Allerdings sind Objekte in sehr guter Lage selbst bei Renovierungsbedarf weiter gefragt.

Mietpreise steigen

Deutschland

In Deutschland fehlen Mietwohnungen, sodass die Mietpreise steigen. Gleich mehrere Faktoren kommen derzeit zusammen: Da sind jene, die den Hauskauf aufschieben und erstmal Mieter bleiben. Aber auch die derzeitige Zuwanderung verstärkt den Druck auf den Mietmarkt. Zudem steigt die Zahl der Single-Haushalte weiter. Es wird zudem nicht erwartet, dass die Bundesregierung ihre Neubauziele von 400.000 Wohnungen pro Jahr einhalten kann. Für 2022 werden maximal 250.000 neue Wohnungen geschätzt. Für 2023 und 2024 sinkt die Zahl der fertig gestellten Wohnungen eher noch aufgrund der schwierigen Marktbedingungen für Investoren. In den großen Metropolen sind die Angebotsmieten im zweiten Halbjahr 2022 im Schnitt um 6,3 Prozent gemessen am Vorjahreszeitraum gestiegen. Zudem gibt es Bevölkerungsverschiebungen in günstigere Landkreise von Leuten mit niedrigem und mittlerem Einkommen, die sich die Großstadt nicht mehr leisten können. Folglich steigen auch auf dem Land vielerorts die Mieten.

 Ausblick

 Trotz des aktuellen Preisrückgangs bleibt es sehr fraglich, ob dieser Abwärtstrend nachhaltig ist. Denn die allgemeine Angebotsknappheit spricht eher dafür, dass sich Preise schon bald stabilisieren werden. Zumal sich auch die deutsche Wirtschaft nicht so negativ entwickelt wie gedacht: Statt einer Rezession wird jetzt sogar ein Wirtschaftswachstum in 2023 erwartet, auch wenn dieses mit 0,2 Prozent laut Jahreswirtschaftsbericht nur sehr mager ausfallen soll. Die Postbank geht in ihrem „Wohnatlas“ davon aus, dass bis 2035 in fast der Hälfte der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte Immobilien an Wert gewinnen. Das gilt vor allem für Süddeutschland, den Hamburger und Berliner Raum sowie das Weser-Ems-Gebiet.

Quellen Immowelt, ImmoScout, Hamburger Abendblatt, Statistisches Bundesamt, Europace, Postbank, DZ Bank, DIW

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