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Spanisches Festland – Immobilien-Marktbericht 2022 / 2023

Aktuelle Trends auf den Immobilienmärkten von Madrid, Katalonien und Andalusien

 

Die Märkte in den wichtigsten Zonen des spanischen Festlands zeigen sich sehr robust. Das Geschäft mit Immobilienverkäufen hat die internationale Unsicherheit, die durch Pandemie, Ukraine-Krieg, Inflation, Verteuerung der Baumaterialien und Lieferkettenprobleme ausgelöst wurden, gut überstanden. Im November 2022 gab es in ganz Spanien 55.132 Transaktionen von Wohnimmobilien (letzte verfügbare Daten des Statistikamtes INE). Das sind 10,8% mehr als im gleichen Monat 2021. Nach Rückgängen im Corona-Jahr 2020 steigen die monatlichen Transaktionszahl im Jahresvergleich nun schon 21 Monate hintereinander. Im Durchschnitt stiegen Spaniens Immobilienpreise um 5 Prozent.

Für KENSINGTON stehen auf dem spanischen Festland aktuell drei Regionen ganz besonders im Fokus: die Comunidad de Madrid, Katalonien und Andalusien.

Region Madrid – Hohe Nachfrage treibt die Preise

 

Madrid

Mit Abstand der größte städtische Immobilienmarkt Spaniens ist Madrid mit etwa 45.000 Transaktionen im letzten Jahr. Rund 3,29 Millionen Menschen leben in der Hauptstadt. Die ganze Region, die Comunidad de Madrid, hat über 6,8 Millionen Einwohner. Die Metropole ist nicht nur der traditionsreiche politische Mittelpunkt Spaniens, sondern auch der bedeutendste Wirtschaftsstandort des Landes. Kulturell wird alles geboten – bis hin zu zwei der besten Fußballteams der Welt. Unter den Käufern sind viele Ausländer, besonders Lateinamerikaner investieren im Luxussegment. Die Attraktivität Madrids spiegelt sich in hohen Immobilienpreisen wider: Der Durchschnittspreis für Madrider Immobilien lag 2022 bei 410.100 Euro.

Direkt am Stadtrand, in den Siedlungsgebieten La Moraleja und La Finca, befinden sich die teuersten Villen (Preise aktuell: etwa 1,5 bis 14 Millionen Euro). Der Top-Bezirk innerhalb der Stadt ist das Viertel Salamanca mit einem Durchschnittspreis bei den Angeboten von 6.633 Euro/m2 im Dezember 2022. Gefolgt von Chamberí (5.870 Euro/m2 ), Chamartín (5.590 Euro/m2), Centro (5.205 Euro/m2) und Retiro (5.017 Euro/m2). Wohnungen in diesen Toplagen liegen meist zwischen 400.000 und 4 Millionen Euro, wobei absolute Trophy-Penthouses auch Quadratmeterpreise über 20.000 Euro erreichen können. Das höchste Preisniveau findet man in den Barrios Castellana und Recoletos (Salamanca) sowie in der Gegend um den Prado (Jerónimos im Distrikt Retiro).

Eine hohe Nachfrage treibt die Preise. Im Dezember 2022 verzeichneten die Angebotspreise für Bestandsimmobilien in Madrid einen Anstieg von 6,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Neubauobjekte verteuerten sich im zweiten Halbjahr 2022 um 4 Prozent. Die Mieten gingen innerhalb von 12 Monaten sogar um 11,2 Prozent nach oben und liegen jetzt im Durchschnitt bei 16,2 Euro/m2/Monat. Durch die hohen Preise in der Stadt, wird das Umland immer begehrter. Hier bewegen sich die durchschnittlichen Verkaufspreise auf etwas niedrigerem Niveau, etwa  Las Rozas (3.064 Euro/m2), Majadahonda (3.504 Euro/m2), San Lorenzo de el Escorial (2.152 Euro/m2). Durchschnittpreise knapp unter 2.000 Euro/m2 findet man beispielsweise in Collado Villalba, Guadarrama  und Collado Mediano. Grundsätzlich bleibt im Raum Madrid die Nachfrage höher das Angebot, sodass eine Trendwende nicht erkennbar ist. Auch bleibt Frage die Spaniens Hauptstadt ein guter Standort für Investitionen.

Katalonien – Rekorde bei Barcelonas Mietpreisen

 

Katalonien

 

Die im Nordosten des spanischen Festlands gelegene Region Katalonien umfasst vier Provinzen: Girona, Barcelona, Tarragona und Lleida. Hauptanziehungspunkte für Immobilienkäufer sind die Metropole Barcelona und die Mittelmeerküste. Barcelona ist eine kosmopolitische Millionenstadt und das Zentrum Kataloniens für.

Wirtschaft, Kultur und Politik.  Einschließlich der unmittelbaren Randbezirke leben in diesem Ballungszentrum rund 3,34 Millionen Menschen. Die Stadt selbst hat rund 1.640.000 Einwohner. Hinzu kommt eine hohe Zahl von Touristen. Architektonisch beeindrucken der mittelalterliche Altstadtkern und die Bauten des Modernismus im Viertel Eixample.

Geboten wird Flair und Lebensqualität, ein großer Hafen und Strand. In Sachen wie Digitalisierung, Kultur, städtische Infrastruktur gehört Barcelona international zu den Spitzenstandorten. Bei den Immobilienpreisen liegt man leicht unter dem Niveau von Madrid.

Während die Preise in den Jahren 2020 und 2021 in Barcelona leicht gesunken waren, gibt es 2022 wieder einen moderaten Anstieg. Bei Bestandsimmobilien gab es ein Plus von 3,5 Prozent. Die Verkäufe von frei finanzierten Wohnimmobilien sind um über 12 Prozent angestiegen. Geradezu explodiert (+ 25,7 % in 12 Monaten) sind die Mietpreise. Die Durchschnittsmiete von 19,3 Euro/m2/Monat ist die höchste von allen 50 Provinzhauptstädten Spaniens.
Teuerste Viertel in Barcelona für den Immobilienkauf sind Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts und Eixample mi aktuell durchschnittlichen Angebotspreisen zwischen 4.800 und 5.500 Euro/m2. Aktuell werden Villen in Sarrià-Sant Gervasi für bis zu 7,5 Millionen Euro angeboten. Im Villengebiet Pedralbes (Les Corts) werden bis zu 10 Millionen Euro aufgerufen. Wohnungen in Eixample kosten bis zu 6 Millionen Euro. Hochklassig ist auch das Angebot im Vorort Sant Cugat de Vallès. Mit einem Durchschnittspreis von 810.000 Euro bei Immobilien ist es einer der teuersten Orte Spaniens.

Eine Top-Region für den Immobilienkauf in Katalonien ist die Costa Brava, die Küste der Provinz Girona. Geboten werden steile Klippen, Felssysteme, Pinienwald und dazwischen immer wieder kleine Buchten und Strände. Es gibt noch kleine Badeorte, in denen das Fischerdorf-Idylle nicht ganz verloren gegangen ist. Ferienimmobilien an der Costa Brava, die besonders aus Barcelona und Frankreich nachgefragt werden, liegen im südlichen Abschnitt (Blanes, Lloret de Mar, Tossa de Mar) durchschnittlich bei 2.800 Euro/m2. Und an der restlichen Küste bei 2.250 Euro/m2. Höchstpreise erzielen vor allem Küstenvillen in besonderen Mikrolagen – das heißt meist ein Blick aufs Meer und auf eine bildschöne Cala. Der teuerste Abschnitt ist die Küste des Ortes Begur (Villen bis 8,9 Mio. Euro). Aber es es gibt eine ganze Reihe von Bestlagen an der Costa Brava (Durchschnittspreise 3.500 bis 4.000 Euro) wie das Siedlungsgebiet S‘Agaró in Castell-Platja d’Aro, Buchten im Ort Palafrugell, die Zone La Fosca/Cala Margarida in Palamós, Port Esportiu und Puig Rom in Roses sowie El Port de la Selva an der Grenze zum Naturpark Cap de Creus. Selbst der Party-Ort Lloret de Mar hat im Gebiet Montgoda-Canyelles Trophy-Immobilien im Angebot, die an der Neun-Millionen-Euro-Grenze kratzen.

Die Küsten der Provinz Barcelona, El Mareme (durchschnittlich 2.300 €/m2) und Costa del Garraf (4.000 €/m2 für Apartments) sind wegen der Nähe zur Stadt Barcelona eher dem Erstwohnsitzmarkt zuzuordnen. Begehrteste Orte sind Castelldefels und Sitges mit hohen Durchschnittspreisen von 699.000 Euro beziehungsweise 593.000 Euro für Immobilien.

Die Costa Dorada (Provinz Tarragona) bietet die günstigsten Ferienimmobilien Kataloniens bei Durchschnittspreisen von 1.100 bis 2.000 Euro/m2 je nach Ort. Das höchste Preisniveau hat der Abschnitt zwischen Tarragona-Stadt und Hospitalet de L’Infant, wobei Cambrils und Salou (Villlen bis zu 4 Mio. €) herausragen. 2022 registrierte man nur sehr leicht steigende Preise bei stabilem Verkauf. Bei den Käufern der Ferienimmobilien stehen spanische Käufer an erster Stelle.

Andalusien – Starker Luxusmarkt

 

Andalusien

Spaniens südlichste Festlandsregion umfasst acht Provinzen (Almería, Granada, Málaga, Cádiz, Sevilla, Huelva, Cordoba, Jaén). Absoluter Hot-Spot für den Ferienimmobilienkauf in Andalusien ist die Costa del Sol (Küste der Provinz Málaga und das Gebiet Sotogrande/San Roque in Cádiz). Das gilt sowohl für die Quantität als auch für die Qualität: Fast ein Drittel der Transaktionen frei finanzierten andalusischer Wohnimmobilien sind 2022 allein in der Provinz Málaga abgewickelt worden. In den ersten drei Quartalen 2022 erreichten solchen Transaktionen in Andalusien den Wert von rund 18 Milliarden Euro, davon entfielen auf Málaga fast 8,97 Milliarden, also knapp 50 Prozent.

Als „Goldenes Dreieck“ sind an der Costa del Sol die kosmopolitischen Orte Marbella, Benahavís und Estepona bekannt. In der Rangliste der teuersten Orte Spaniens für den Immobilienkauf liegt Benahavís an erster Stelle mit einem Durchschnittspreis von 1.868.250

Euro (Quelle: idealista.com). An dritter Stelle rangiert Marbella (1.319.871 €) direkt gefolgt von der Nobelurbanisation Sotogrande (961.720 €).

Luxusimmobilien und die exzellente Infrastruktur mit über 50 Golfplätzen, Yachthäfen, internationalen Schulen, Restaurants und Geschäften spielen eine zentrale Rolle für den Erfolg der Costa del Sol. Etwa 70 Prozent der Ferienimmobilien werden von Ausländern erworben. Die Bauaktivität bleibt hoch. In den nächsten Jahren sind an der Costa del Sol über 200 Großprojekte im Bau oder in Planung. 2022 legten die Verkäufe gegenüber 2021 um 29 Prozent zu. Ein starker Rückgang des Bestands der Luxusimmobilien treibt die Preise in diesem Segment in die Höhe. Insgesamt sind die Angebotspreise von Immobilien an der Costa del im Dezember 2022 im Vergleich zum gleichen Monat des Vorjahres um 13.5 Prozent gestiegen. Bei Villen im Raum Marbella sind Verkäufe über 4 Millionen Euro durchaus an der Tagesordnung. Darunter gibt es auch einige Objekte, die über 10 Millionen Euro erzielen. Bis zu 29 Millionen Euro werden derzeit für Villen in der Luxusurbanisation La Zagaleta (Benahavís) aufgerufen. Je weiter weg von Marbella, desto günstiger wird es, lautet eine grobe Regel. Die Durchschnittspreise folgender Orte belegen das: Estepona (563.000 €), Mijas (426.696 €), Benalmádena (393.985), Torremolinos (251.000 €), Málaga-Stadt (282.467 €), Torrox (217.573 €).

Andalusien hat weitere Mittelmeerküsten: Auch die Märkte an der Küste der Provinz Almería und an der Costa Tropical (Provinz Granada) sind 2022 die Verkäufe im zweistelligen Bereich gewachsen, wobei die Preise eher stabil geblieben sind. Spanische Staatsbürger und Briten dominieren bei den Käufern. Ferienobjekte erzielen folgende Durchschnittspreise: 1.400 €/m2 für Apartments von Pulpí bis Cuevas del Almanzora, 1.900 €/m2 für Einfamilienhäuser von Vera Playa bis Carboneras, 1.700 €/m2 für Apartments in Roquetas de Mar. Teuerste Lage an der Costa de Almería ist die Strandzone von Mojácar: freistehende Häuser liegen hier meist zwischen 220.000 und 980.000 Euro. An der Costa Tropical gibt es ebenfalls ein moderates Preisniveau (durchschnittlich 1.100 bis 1.500 €/m2) und preislich kaum Unterschiede zwischen Erst- und Zweitwohnsitzen. Teuerste Lage ist hier der Küstenabschnitt Las Palomas von Almuñécar mit vielen Villenangeboten zwischen 750.000 und 1,5 Millionen Euro.

Wer an der andalusischen Atlantikküste, der Costa de la Luz, kauft, bekommt noch das authentische Spanien. Auch die Ferienimmobilien sind meist in spanischer Hand. Ausländer sind in der Provinz Cádiz eher auf dem Rückzug, während die Provinz Huelva sogar die geringste Quote ausländischer Käufer aller andalusischen Küsten aufweist. Cádiz hat das etwas höhere Preisniveau, besonders zwischen Tarifa und Conil de la Frontera (durchschnittlich 2.400 €/m2). In Huelva sind Ferienapartments günstig: 1.400 €/m2 zwischen Mazagón sowie 1.700 €/m2 in Isla Cristina und Ayamonte. Die durchschnittlichen Angebotspreise tendierten 2022 im Jahresvergleich in Cádiz mit + 6,5 % leicht nach oben, während sie in Huelva eher stabil bleiben.

Overview

Die Prognose von KENSINGTON für 2023: Besonders im ersten Quartal muss mit leichten Preisanpassungen gerechnet werden. Der Preisanstieg könnte sich generell etwas verlangsamen, lokal kann es sogar zu leichten Preisabschlägen kommen. Dies wird aber vor allem das untere und mittlere Segment des Immobilienmarktes betreffen. Die Luxusmärkte werden sich – wie in den letzten Jahren auch – am besten behaupten. Auch weil für finanzkräftige Käufer der spanische Immobilienmarkt ein sicherer Hafen für Investitionen bleibt. Zudem wird besonders in den Großstädten Madrid und Barcelona die Nachfrage sehr hoch bleiben.

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